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他預測央行將下重手 房市真要當心了?

好房News/ 2024.06.18 18:58
好房網News記者林和謙/台北報導
 
房市真的太熱?央行總裁楊金龍近日在立法院提出幾項房市警訊,包括房價居高不下、不動產貸款占比偏高等現象。目前這樣的房市情勢下,13日央行在理監事會議中,極有可能祭出新的信用管制措施;房市專家、中央大學經濟系教授吳大任表示,國內超額儲蓄破三兆元,加上股市表現好,財富效果加乘,以及有錢人長期累積的財富越來越多,「資金股房兩邊跑」,加上新青安帶動一定買氣,使得房市走熱,在有必要調控的考量下,這次央行也許會下重手。
 
去年下半年至今房市熱,不僅房貸數據持續向上,新青安貸款比例也拉高。隨著房市有過熱疑慮,本周6月13日央行將召開的今(2024)年第二季理監事會議,會不會祭出新一波信用管制?引發大眾關注,包括再限縮第二戶貸款成數?甚至下修豪宅門檻?都受到熱議。楊金龍也提出幾個房市警訊,包括房價確實居高不下,另外銀行不動產貸款占總放款比率也有點居高,以及銀行法72之2條規定的房貸及土建融授信占比也偏高。
 
吳大任教授分析,「資金股房兩邊跑」,加上新青安帶動買氣,房市走熱,也有些炒作成份,在有必要調控的考量下,這次央行也許會下重手。圖/好房網News記者林和謙/攝
江翠北側重劃區房價漲幅嚇到民眾,有購屋客去年底問了某案價格,當時單價75萬元左右,但僅短短幾個月已漲到80萬左右。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
吳大任認為,國內房市再走熱,除了新青安政策為其中一項因素,包括市場資金多、國內超額儲蓄破三兆元,且今年股市表現好、具備很大的財富加乘效果,而有錢人長期累積的財富越來越多,資金在股、房市兩邊跑,有錢人與高資資產者,將熱錢投入更保值及抗通膨的房地產,都使得房市買氣推升,價格也被帶動。
 
吳大任指出,除了上述因素,另外像是近年原物料價格上漲,連帶讓營建成本上升,都推升房價上來,而近期看到房市出現排隊買房的現象,當然其中也有一部分疑似炒作因素存在,且有建商控盤、鎖貨,都造成房價的變動。
 
房市走熱、甚至過熱,吳大任說,央行此次極有可能會下重手,推出第六波信用管制措施,包括下修豪宅門檻,或是再限縮第二戶的貸款成數、從七成降為六成,甚至擴大管制區域,而不僅僅限於六都與新竹,作法可以很多,但要切中要點。
 
不過房價會漲也另有其他因素,吳大任表示,尤其近四年,也就是2020年~2023年房價漲幅最大,加上貨幣寬鬆,且因近幾年政府推出諸多打炒房政策,包括房地合一稅2.0、《平均地權條例》修法限制預售屋換約轉售...等,抑制了短期炒作,不過也壓制了供給;為了躲避房地合一重稅期,很多屋主選擇先不賣或惜售,而後續要賣屋時再將成本加上去,墊高房價;以及房市政策抑制,都造成市場供給減少,但民眾購屋需求仍存在,這些都是造成房價上漲的原因。
 
吳大任分析,國內這陣子又遇地震頻繁的恐慌與危機,不少老屋屋主有想換新屋、或想買較新屋齡房子的想法及需求,但因市場供給減少,好物件也變少,二手屋也出現惜售。此外,營造成本上升之下,加上土建融貸款遭限縮,建商更難取得融資,也使得建設公司推案趨向保守、減緩或減少推案,種種因素與大環境,都造成供給下降,形成供需失衡的情況,房價自然難降。
 
吳大任說,要想讓房價下降,有兩個作法,就是增加供給或減少需求,增加供給應該是更可執行的方式,包括政府需要再檢討與修正房市政策,做全盤的檢視及調整,另外要加速、加大社會住宅的興建速度跟量能,也是增加供給的方式,民眾可以租住社宅,不一定都要買房。他指出,央行本周理監事會很可能推出信用管制,但對有錢人來說不會有什麼影響,反倒是要注意首購族、小資族,他們資金有限,多偏向購買蛋白區的小宅產品或近市區的中古屋,因此管制一出,要審慎注意不要影響到真正自住客的首購及換屋權益。

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