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地震房子歪了如何解約?這樣做「免違約金、無稅金」

好房News/ 2024.05.16 17:58
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
403規模7.2花蓮大地震讓多棟的房屋倒塌、傾斜或變成危樓,若才剛買賣的房屋已經完成登記及點交,遭逢如此巨變應該會欲哭無淚,若已經完成所有權移轉登記,但尚未點交,是有辦法可以解約的。
 
正業地政士事務所所長鄭文在指出,一個實際案例是,買方在今年3月初透過房仲買房,並完成簽約手續,買賣雙方約定在4月中旬完成交屋手續。
 
403花蓮地震,導致雙北、桃園許多建物被列黃單,買方若簽約但尚未點交,是有辦法可以解約。示意圖/取自新北市政府
403花蓮地震,導致屋齡41年的土城延吉街296巷9-21號,因建築物結構多處嚴重損壞,經評估有安全之虞必須安置住戶。圖/新北市政府提供
 
簽約完成之後,買方很快的找到房屋貸款銀行,且完成銀行對保,3月底完成房屋所有權移轉及銀行抵押權設定登記,等仲介公司通知驗屋,就可以完成銀行貸款撥款及點交房屋。
 
不過,403地震將該戶房屋震歪了,被政府認定為黃單列管建築物,買方也不同意交屋及銀行貸款撥款;但賣方認為所有權移轉登記已經完成,理應完成交屋及銀行貸款撥款手續,因而發生買賣糾紛。

 
鄭文在說,經過房仲協調,買賣雙方終於讓步,同意解除買賣契約,賣方將買賣價金從履約保證專戶中返還買方;買方將已經登記完成的所有權狀登記返還給賣方。
 
而價金返還只要雙方同意,履約保證專戶會馬上配合轉帳,但是所有權登記該如何返還賣方,卻卡關了。原本雙方打算再辦理一次買賣登記,但卻衍生出原賣方是否要準備金流買回、繳納契稅與是否要申報房地合一稅的問題。
 
鄭文在解析,雙方不需要再辦理一次買賣登記,賣方更不需要準備金流買回,只要按照「內政部96年5月17日內授中辦地字第0960045649號函」,已辦竣買賣所有權移轉登記之建物,事後因雙方合意解除契約,應以買賣為登記原因,無須訂定公定契約書,且免課徵契稅。
 
至於房地合一稅需要繳納嗎?他表示,因為並不是真正的買賣移轉案件,只要填寫「個人房屋土地交易所得稅聲明事項表」,買賣雙方敘明解除買賣契約的原因即可,更不需要繳納房地合一稅。

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