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房屋新制差超多!專家試算「下修豪宅成交門檻」稅金竟差逾百萬

好房News/ 2024.05.06 18:55
好房網News記者唐主桂/綜合報導
 
聽到繳稅就頭大嗎?財政部在2023年底至今共頒布兩項房屋新制,其中一項就是下修豪宅成交門檻,對於即將到來的5月稅季,民眾在申報售屋所得上,會產生哪些影響?又有什麼節稅妙招呢?專家一一來解答!
 
永慶房屋契約部資深經理陳俊宏表示,房地合一稅上路以前,也就是在2015年12月31日前取得的房屋,賣房所得須併於隔年度5月綜合所得稅申報。而2016年起取得的房屋,售屋所得納稅則適用房地合一稅,必須在產權移轉登記完成後的30日內申報。所以若是在2015年底前取得,並於2023年間完成房屋買賣的民眾,售屋所得記得要在今年5月完成申報繳稅。
 
永慶房屋分析兩項房屋新制「下修豪宅成交門檻、放寬繼承持有時間判定」將對民眾買賣屋帶來哪些影響。圖/永慶房屋提供
永慶房屋分析兩項房屋新制「下修豪宅成交門檻、放寬繼承持有時間判定」將對民眾買賣屋帶來哪些影響。圖/永慶房屋提供
 
而售屋所得的計算,原則上得依照「房屋出售價格-房屋原始取得成本-必要費用=所得」。如果房屋取得時間是在實價登錄上路以前,已經查不到買價,也無法提供取得成本證明,售屋所得就得採取「設算課稅」方式計算,將「房屋評定現值x各縣市地區設算比率=所得」。要特別注意的是,若售出總價符合豪宅交易認定標準,計算方式則不同,售屋所得為「出售總價x房地現值比例(房屋評定現值/房屋評定與土地公告現值總額)x17%設算所得比率=所得」。
 
陳俊宏提醒,財政部為了讓售屋所得稅基更貼近實情,在今年訂定「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」,下修各縣市豪宅交易的認定標準。台北市由7000萬元下修至6000萬元;新北市則從6000萬元下修至4000萬元;桃園市、新竹縣市、台中市、台南市以及高雄市,也從4000萬元下修至3000萬元;其他地區則從4000萬降為2000萬元。若是在2023年賣出的房子,售價剛好符合下修後的豪宅交易標準,又無法提出取得證明時,就得依豪宅標準計算售屋所得,將是此波「下修豪宅成交門檻」受影響最大的一群人。
 
以台北市售價6000萬元房屋為例,假設房屋現值為400萬元,下修豪宅交易門檻前,所得計算則為:400萬元乘上台北市設算比率45%,須申報180萬元。改制後若認定為豪宅交易,假設出售時房地現值比例為30%,再乘上17%設算所得比率,將有306萬元必須得併入財產所得稅申報(6000萬x30%x17%=306萬)。因應新制上路,民眾千萬注意是否核實申報,以免日後遭稅徵機關追稅與處罰。
 
永慶房屋以圖卡說明「豪宅交易標準下修」重點。圖/永慶房屋提供
永慶房屋以圖卡說明「豪宅交易標準下修」重點。圖/永慶房屋提供

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