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面對「磁磚雨危機」毫無辦法?專家提中肯解方

好房News/ 2024.04.24 17:53
好房網News記者林和謙/台北報導
 
近日花蓮強震後,老舊社區大樓外牆下磁磚雨的公安危機,有立委提案要修法將建築物外牆檢查修繕納入地方政府補助範圍;但台灣公寓大廈管理顧問協會理事長饒後樂指出,這樣的提案恐怕是畫錯重點,誤以為政府給補助就能解除危機。
 
磁磚雨是個「公寓大廈管理」課題,饒後樂表示,根源是台灣的公寓大廈管理到目前為止,完全沒有針對外牆進行維護、修繕的觀念、思考及作為;當探討社區大樓為何沒有修繕更新作為時,不少人總歸因於「管理委員會沒錢」,並由此思路開出「沒錢政府補助」藥方,卻沒有人認真思考「管理委員為什麼沒有錢?」、「如何讓社區大樓有錢?」,或「公寓大廈該有多少錢?」等問題。
 
饒後樂指出,政府提供公寓大廈外牆補助必要在「創造範例、供其他社區大樓模仿學習」,而不是撒幣減輕房產業主修繕維護負擔。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
過去沒有實價登錄機制時,多數時候民眾買賣房屋,多處於弱勢一方,價格幾乎都是仲介說了算,也有民眾買貴的案例。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
 
饒後樂認為,立委著手修法前應先自問「政府為什麼應該出錢替公寓大廈、養房子、修房子?」還有如果補助能夠解決問題,財政能否負擔?回頭檢視補助措施行多年,為何卻成效不彰?現在政府能夠負擔高額補助是因為申請者鳳毛麟角,如果大家爭先恐後申請,錢又從哪裡來?
 
饒後樂指出,政府提供公寓大廈外牆補助必要在「創造範例、供其他社區大樓模仿學習」,而不是撒幣減輕房產業主修繕維護負擔;國內社會公寓大廈管理缺乏「積存公共基金做為長期修繕更新準備」概念,以致面對屋頂、外牆修漏整新或電梯、消防設備更新時居民都只能雙手一攤,任憑環境日益老舊危險,這才是問題核心。
 
他表示,「公寓大廈管理」目的在解決這些問題,政府的工作是應在促進「完整公寓大廈管理的實踐」,引導公寓大廈居民對應需要「擬訂計劃」、「建立規範」等「必要的管理作為」,讓「積存公共基金」觀念普及、內化、付諸實現,否則補助只會養成依賴,對解除磁磚雨危機毫無幫助。
 
此外,4月15日立委牛煦庭於內政委員會「0403 震災之災後救助、重建規劃及補助方式」專題報告中向內政部長林右昌反映受災公寓大廈管理的一些處境,並要求政府積極介入輔導:1. 目前被貼紅、黃單的大樓很多是社區,當社區管委會得知有補助資訊,但是真正的難題在於社區住戶對於重大修繕的意見不一,往往造成管委會難以整合大家的意見,導致修繕進度牛步。
 
2. 另外有些社區雖然沒有被貼紅、黃單,但是也因為地震受到損害,可能對於公設的修繕無能為力而索性擺著不管,造成住戶生活上極大的影響。3. 內政部現在只是針對硬體的修繕部分給予補助,對於軟體(例如公寓大廈區權會的召開、溝通協調工作)上的協助仍然不彰,因此要求內政部應編撥經費及人力加強輔導公寓大廈開會溝通的效率,也可以借助民間團體的力量,透過補助相關民團鼓勵協助公寓大廈完善溝通的過程。

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