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公設比調降「衝擊」房價? 專家:恐出現反效果

好房News/ 2024.04.24 17:52
好房網News記者林和謙/台北報導
 
內政部提出「虛坪改革」方案,依規劃,將可降低公設5%~10%,未來一般住宅預計會有25%~30%公設的房型進到市場;對於這項改革,社會有很多討論的聲音,不動產業界也提出看法與建議;正心不動產估價師聯合事務所黃昭閔所長表示,若是把公設比調降5%或10%,在開發商成本固定不變、房屋總價依舊維持的情況下,房屋的售坪減少,因此新建案的建坪單價恐會拉高,也將隨之拉抬中古屋的房價。
 
公共設施存在於區分所有建物的功能,除必要的維生、機電設備配置外,甚至有共享空間的概念;黃昭閔說,因此,必須定義所謂虛坪指的是購屋者「使用不到」的空間,是否於建物所有權第一次登記(保存登記)時,將購屋者「使用不到」的空間以公設持分配給購屋者(區分所有權人),而什麼是使用不到的空間?是可以用而不去用?還是根本不歸購屋者使用?這些都必須在虛坪改革中定義清楚,否則會誤導社會大眾認為大部分的公設都是虛坪。
 
內政部提出「虛坪改革」方案,將可降低公設5%~10%,未來一般住宅預計會有25%~30%公設的房型進到市場。圖/好房網News記者林和謙/攝
受打炒房影響,購屋猶豫期上升,以台中來說,豪宅市場受到央行嚴苛管制,總價4千萬以上貸款最高成數僅有4成,大大降低頂尖客層購買意願。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
另外對於沒買車位的人使用不到車道的議題?黃昭閔指出,許多區分所有建物的新建案,汽車與機車的車道是混用的,部分購屋者雖未購置汽車位,但仍有機車位使用車道出入的必要性,或是未購車位戶裝修時、工程車臨停的需求。因此,此次方案規劃把停車空間以專有部分(主建物)方式登記,我們認為徒增產權使用上及交易上的爭議,比較合理且務實的做法,應該是維持登記在共用部分(公共設施),再針對有購入停車空間與未購停車空間者給予公設持分大小差異化即可,如何細分有無購入停車位的公設持分,才是本次虛坪改革的重點。 
 
黃昭閔認為,此次的虛坪改革方案,為了降低公設比,將管委會的使用空間免計容積項目,由現況1.8%~6.6%的比重強制限縮至只有1%,將使未來建商推案大幅漸少交誼廳、健身房、媽媽教室…等共享空間的設置,可能會嚴重影響到想要多元公設的消費者權益。
 
公設比調降,開發商成本固定不變、房屋總價依舊維持情況下,房屋售坪減少,新建案的建坪單價恐會拉高,也將隨之拉抬中古屋的房價。圖/正心不動產估價師聯合事務所提供
公設比調降,在開發商成本固定不變、房屋總價依舊維持的情況下,房屋售坪減少,新建案的建坪單價恐會拉高,也將隨之拉抬中古屋的房價。圖/正心不動產估價師聯合事務所提供
 
黃昭閔指出,以上表為例,我們可以發現若硬是把公設比調降5%或10%,在開發商成本固定不變,房屋總價(不含車位)依舊為維持1,200萬元的情景下,房屋的售坪從35坪減少至30坪;因此新建案的建坪單價將從34萬元提高至將近40萬元,此舉無異產生漣漪現象,隨之拉抬中古屋的房價。另外減少的房屋售坪面積將移至車位,在車位面積變大下,對車位的價格也有膨脹效應,新舊房屋建坪計算模式不同,實價登錄的價格紊亂,可能連帶影響房市交易價格層面之大,應相當慎重。

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