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台積電進駐太保農地每分4200萬天價收購 專家認朴子、嘉市發展會最好

觀傳媒/ 2024.04.09 10:06

(觀傳媒嘉義新聞)【記者陳 惲朋/嘉義報導】繼去(2023)年12月華泰名品城第二家outlet旗艦店簽約將進駐嘉義太保高鐵特區後,行政院鄭文燦副院長今(2024)年3月18日也在嘉義縣政府公開宣布,台灣護國神山-台積電將先行進駐兩座各佔地10公頃的CoWos先進封測廠,並於今(2024)年5月動工興建於嘉義科學園區內。為區域產業帶來重大轉型契機,將吸引大量高科技人才產業鏈來嘉,同時引起全台對嘉義房市的關注,讓持續看漲的太保等區域房地,應聲猛然再加溫飛漲,農地已有買家出價每分新台幣4200萬元(每坪超過14.3萬元)天價要買,大樓已上看近40萬。對房地產具專業的嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡認為:現在與未來,朴子市、嘉義市將會受影響最大、發展最好,因為生活機能的便利與優勢!

2018年翁章梁從兩任九年仍自稱嘉義縣「老苦窮」的張花冠前縣長接手主政嘉義縣後,積極帶領團隊翻轉嘉義要成為農工大縣,並在中央政府全力力挺下,嘉義科學園區、馬稠後產業園區二期、民雄航太園區、中埔公館園區、水上南靖園區、亞洲無人機AI創新應用研發中心等六箭齊發的致力發展,從骨子裡改變嘉義,已讓嘉義成為耀眼寶地。

呂冠衡理事長就說,台積電對嘉義而言,是很大的利多,這次是全世界最先進的CoWos封測廠要進駐,而且據報載總投資額將達5000億以上,共有六座最先進封測廠,將帶來嘉義產業升級及整體結構的改變;因為嘉義具有的特殊地理位置,鄭文燦副院長也曾提到半導體「園中園」的說法!未來是不是還會有晶圓廠來,依照全球AI的發展需求趨勢來看,我個人覺得可能性應該是很大。

▲外地建商看準商機,到嘉義高鐵特區蓋大樓。
(圖/記者陳惲朋攝)

碩士論文是專門探討城市規劃發展與研究的呂冠衡理事長表示,嘉義的房價是從第一波遠雄建設及第二波高雄的清景麟來了以後,整個拉抬上來,從剛開始的每坪16萬賣到25、26,甚至是33-38萬,房價的拉抬幾乎都是外地建商來造成的,現在很多外地的上市公司、大財團,因為台積電的因素,都要來嘉義買地,4字頭的房價,嘉義市今年底就可能看得到,嘉義縣明年也可能有機會挑戰4字頭。

呂理事長強調,想買房子,應該隨時都要買,因為就如同一個A+B+C公式一樣,A是一直在漲的土地成本,在政府帶頭標售下,土地只會越來越貴;B是越來越高的營建成本,以前蓋透天一坪7萬元,現在一坪卻要14萬元,加上即將的碳稅開徵,甚至會把營建成本推升得更高!比以前多出一倍以上;C是稅金,政府為了要打房,擬訂的所有政策結果竟是都是為了加稅,所以高房價的最大贏家還是沒有出本錢,卻實際受益最大的政府。因為房價關乎土地成本、營建成本及稅金的總和;未來淨零排碳政策,還可能加到3-5%,勢必轉嫁到成本,再轉嫁為房價,將會讓房價更高。

呂冠衡認為,嘉義市食衣住行育樂及學區的現況優於嘉義縣,所以平均房價每坪單價會比嘉義縣多出2到5萬的差距,現在嘉義市已經很穩的站到每坪32萬到37萬元之間,嘉義縣則已經很穩的站到30到35萬元,未來大樓會如雨後春筍般一直蓋,因為市場性與投資標的的關係,透天的量則會減低;且依照北中南發展的觀念,大部分的投資客都會買大樓。現在有很多外縣市的大建商,都一直在了解嘉義地區有沒有2000坪到10,000坪的建地要賣,他們都想要進場嘉義,嘉義縣市未來的房價,會是這些大型的建商在喊、在帶風向的。

▲嘉義市湖子內重劃區距嘉義科學園區、馬稠後產業園區約23分鐘車程。
(圖/記者陳惲朋翻攝)

對於嘉義市的湖子內重劃區的發展,呂理事長則指出,已經蓋85%左右的一期一定優於大約只蓋40%的二期,二期也一定優於蓋15-20%左右的三期,現在是這樣,未來一定也會是這樣,因為台灣的都市建設都是以「甜甜圈效應」在發展,一環一環的往外拓展,一期的在甜甜圈的中間,二期的比較中圍,三期都已經到外圍甚至是八掌溪的旁邊,且焚化爐在三期。嘉義縣的部分,如果要住的話,朴子市會優於太保,因為朴子的生活機能比太保好;未來華泰名城、台積電都在太保,高鐵特區的太保已有將近2000戶新蓋房,未來華泰名城營運後,就會如同台南、台中等地區一樣,塞車、沒車位的窘境,而且居住品質也會受影響;所以會像新竹科學園區一樣,周邊也沒有發展得很好,發展最好的就是鄰近生活機能比較好,車程30分鐘內的竹北市。南科最好的也是在善化及新市這種城市聚落較密集的地方。

呂冠衡理事長強調,嘉義縣現階段的發展,對朴子市、對嘉義市是最好的,2027年台積電、2028年outlet營運後,朴子市與嘉義市也會由於城市聚落完整,生活機能及就學、娛樂、休閒的便利變成是最好的選擇,其次是太保、水上、中埔、新港,民雄等,在30分鐘內可以到達的地區。

▲嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡。
(圖/呂冠衡理事長提供)

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