(觀傳媒嘉義新聞)【記者陳 惲朋／嘉義報導】繼去（2023）年12月華泰名品城第二家outlet旗艦店簽約將進駐嘉義太保高鐵特區後，行政院鄭文燦副院長今（2024）年3月18日也在嘉義縣政府公開宣布，台灣護國神山-台積電將先行進駐兩座各佔地10公頃的CoWos先進封測廠，並於今（2024）年5月動工興建於嘉義科學園區內。為區域產業帶來重大轉型契機，將吸引大量高科技人才產業鏈來嘉，同時引起全台對嘉義房市的關注，讓持續看漲的太保等區域房地，應聲猛然再加溫飛漲，農地已有買家出價每分新台幣4200萬元（每坪超過14.3萬元）天價要買，大樓已上看近40萬。對房地產具專業的嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡認為：現在與未來，朴子市、嘉義市將會受影響最大、發展最好，因為生活機能的便利與優勢！
2018年翁章梁從兩任九年仍自稱嘉義縣「老苦窮」的張花冠前縣長接手主政嘉義縣後，積極帶領團隊翻轉嘉義要成為農工大縣，並在中央政府全力力挺下，嘉義科學園區、馬稠後產業園區二期、民雄航太園區、中埔公館園區、水上南靖園區、亞洲無人機AI創新應用研發中心等六箭齊發的致力發展，從骨子裡改變嘉義，已讓嘉義成為耀眼寶地。
呂冠衡理事長就說，台積電對嘉義而言，是很大的利多，這次是全世界最先進的CoWos封測廠要進駐，而且據報載總投資額將達5000億以上，共有六座最先進封測廠，將帶來嘉義產業升級及整體結構的改變；因為嘉義具有的特殊地理位置，鄭文燦副院長也曾提到半導體「園中園」的說法！未來是不是還會有晶圓廠來，依照全球AI的發展需求趨勢來看，我個人覺得可能性應該是很大。
▲外地建商看準商機，到嘉義高鐵特區蓋大樓。
（圖/記者陳惲朋攝）
碩士論文是專門探討城市規劃發展與研究的呂冠衡理事長表示，嘉義的房價是從第一波遠雄建設及第二波高雄的清景麟來了以後，整個拉抬上來，從剛開始的每坪16萬賣到25、26，甚至是33-38萬，房價的拉抬幾乎都是外地建商來造成的，現在很多外地的上市公司、大財團，因為台積電的因素，都要來嘉義買地，4字頭的房價，嘉義市今年底就可能看得到，嘉義縣明年也可能有機會挑戰4字頭。
呂理事長強調，想買房子，應該隨時都要買，因為就如同一個A+B+C公式一樣，A是一直在漲的土地成本，在政府帶頭標售下，土地只會越來越貴；B是越來越高的營建成本，以前蓋透天一坪7萬元，現在一坪卻要14萬元，加上即將的碳稅開徵，甚至會把營建成本推升得更高！比以前多出一倍以上；C是稅金，政府為了要打房，擬訂的所有政策結果竟是都是為了加稅，所以高房價的最大贏家還是沒有出本錢，卻實際受益最大的政府。因為房價關乎土地成本、營建成本及稅金的總和；未來淨零排碳政策，還可能加到3-5%，勢必轉嫁到成本，再轉嫁為房價，將會讓房價更高。
呂冠衡認為，嘉義市食衣住行育樂及學區的現況優於嘉義縣，所以平均房價每坪單價會比嘉義縣多出2到5萬的差距，現在嘉義市已經很穩的站到每坪32萬到37萬元之間，嘉義縣則已經很穩的站到30到35萬元，未來大樓會如雨後春筍般一直蓋，因為市場性與投資標的的關係，透天的量則會減低；且依照北中南發展的觀念，大部分的投資客都會買大樓。現在有很多外縣市的大建商，都一直在了解嘉義地區有沒有2000坪到10,000坪的建地要賣，他們都想要進場嘉義，嘉義縣市未來的房價，會是這些大型的建商在喊、在帶風向的。
▲嘉義市湖子內重劃區距嘉義科學園區、馬稠後產業園區約23分鐘車程。
（圖/記者陳惲朋翻攝）
對於嘉義市的湖子內重劃區的發展，呂理事長則指出，已經蓋85%左右的一期一定優於大約只蓋40%的二期，二期也一定優於蓋15-20%左右的三期，現在是這樣，未來一定也會是這樣，因為台灣的都市建設都是以「甜甜圈效應」在發展，一環一環的往外拓展，一期的在甜甜圈的中間，二期的比較中圍，三期都已經到外圍甚至是八掌溪的旁邊，且焚化爐在三期。嘉義縣的部分，如果要住的話，朴子市會優於太保，因為朴子的生活機能比太保好；未來華泰名城、台積電都在太保，高鐵特區的太保已有將近2000戶新蓋房，未來華泰名城營運後，就會如同台南、台中等地區一樣，塞車、沒車位的窘境，而且居住品質也會受影響；所以會像新竹科學園區一樣，周邊也沒有發展得很好，發展最好的就是鄰近生活機能比較好，車程30分鐘內的竹北市。南科最好的也是在善化及新市這種城市聚落較密集的地方。
呂冠衡理事長強調，嘉義縣現階段的發展，對朴子市、對嘉義市是最好的，2027年台積電、2028年outlet營運後，朴子市與嘉義市也會由於城市聚落完整，生活機能及就學、娛樂、休閒的便利變成是最好的選擇，其次是太保、水上、中埔、新港，民雄等，在30分鐘內可以到達的地區。
▲嘉義市不動產開發公會名譽理事長呂冠衡。
（圖/呂冠衡理事長提供）