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大選後台灣房巿走勢?多空大車拚勝負立見!

理財周刊/ 2024.01.25 22:45

此次總統大選未有任一候選人得票率過半,同時打破八年政黨輪替魔咒,立委選舉結果也是三黨不過半,台灣政治格局重新回到三強鼎立狀態。

然而大選後,各路專家開始預測全台房市多空走勢,當然,近兩三年一路唱空房市卻一直跌破眼鏡的專家,一定會持續唱空,有一首老歌就叫「總有一天等到你」。而一路做多的建商當然會持續唱多,否則龐大的餘屋存量如何趁機竄逃,但一路唱多也會「總有一天吃到鱉」,畢竟房價沒有永遠漲的道理。

筆者認為要精準預測房市,需要具備三大超能力:

(一)不陷入當下情境:房市如股市,容易受當下情境感染而漲時喊漲,跌時喊跌,等於依圖說故事,常常就會因走勢不符預期而不斷髮夾彎。

(二)精準的數據資料庫與分析能力:坊間很多數據缺乏長期統計,以致經常以短期季節性表現做出錯誤分析,就算有精準數據提供,也要有高深的專業能力與經驗,才能解讀數據背後的盲點。

(三)元宇宙概念預測未來不同變數產生的影響:除了市場現況分析,對未來走勢的預測,除了對總體經濟基本面、技術循環面與政策消息面的各種變數綜合分析判斷以外,還要對未來國內外政經局勢未來,分析不可測的變數發生所產生不同的影響。

筆者認為預測房市不宜針對市埸短線分析,而要兼顧中長線的發展趨勢做出研究分析與判斷。回顧過去,筆者常在市場多頭時大膽預測市場何時會轉空,同時也常在市場空頭時大膽預測市埸何時會轉多,例如,在2011年房市最樂觀的多頭主升段時,大膽預測2014下半年房市轉空,在2016年房市最悲觀的主跌段時,大膽預測2018年Q2全台房市止跌回升。而在這幾年多頭行情主升段時就喊出2024上半年房市將由多轉空,今年正是印證多頭轉空,房市以盤代跌的一年。

針對賴清德總統上任後所面對的難題,預測新政府在住宅政策的施政變革,以及對房地產後市所產生的利多利空影響,筆者提出新政府的四大隱憂以及對房市產生的具體影響:

一、立法院三黨不過半之「內憂」,造成住宅政策改革不易:新的立法院在三黨不過半的情形下,賴政府未來面臨「朝小野大」的執政難題,所有財經政策必須透過政黨協商,依賴清德過去從政時對議會堅毅不屈的態度,恐怕府院溝通不易,重大政策推動將窒礙難行。影響所及,對房市重大的住宅政策改革可能也難以推動。

二、地緣政治關係緊張之「外患」,兩岸貿易大戰影響台灣經濟成長:近年全球地緣政治關係緊張,中美對峙、烏俄之戰、以巴之爭、南海主權、南北韓關係緊張、台海局勢,都間接會影響到經濟發展動能也勢必影響房市走勢。

另外,兩岸關係若持續惡化,台灣經濟動能將銳減,中國貿易壁壘清單制裁就會上場,勢必影響台灣經濟增長動能,去年經濟成長率不佳,雖然基期低對今年經濟成長有利,所以很多人過於看好經濟基本面,沒有考慮到地緣政治風險,以及中共對選後台灣政局的顧慮,勢必摩拳擦掌準備掀起對台強烈的貿易制裁,對台灣GDP將會有巨大的影響。

三、年輕族群選票之「大幅流失」,影響政策對居住正義的「徹底檢討」:此次大選年輕族群選票幾乎一半以上為民眾黨囊括,民進黨年輕人選票大幅流失,終其原因就是執政黨住宅政策敗壞所致,不但打房政策失效,社宅興建數量灌水,年輕人無感,「買不起、租不起」的民怨持續高漲,蔡政府住宅政策徹底失敗,新政府不得不面對,也不得不深度檢討。

因此新政府若想繼續執政八年,勢必會對年輕人購屋租屋需求,除了新青安貸款專案外,將提出更亮眼的政策,這對今年剛需市場交易量會產生激勵作用。

四、執政黨選民支持度偏濁水溪以南之「隱憂」,將促使公共建設重新調整:過去國民黨政府重北輕南政策,導致南北建設失衡,也形成濁水溪以南綠油油一片的政治版圖,而這四年來台商回流與科技產業鏈南移,造就南北差距縮小,但執政黨仍然無法擺脫四成選票的框架與窠臼。

因此如何合理分配區域資源,重視均衡區域發展,擺脫重南或重北,甚至輕東與忽略離島建設的傳統治國觀念,才能開拓全台更多選民的信賴,甚至建議環島高鐵之建設將可開拓台灣東部廣大的觀光資源,不只南北均衡更能兼顧東西建設均衡發展。

政策偏多,經濟基本面與技術面偏空,房市由多偏空,以盤代跌、價穩量增

綜上所述,筆者認為,執政黨未來政策對房市影響有利多也有利空,雖政策偏多,但經濟基本面與技術面偏空,不過無論如何,都改變不了房市由多變空、以盤代跌的格局,只是因為有短期政策激勵交易量微增,但房價再漲機率不大,未來跌幅也不會太大,而自住的低總價市場仍然是市場最抗跌產品,年輕購屋族群討不到便宜,只要存夠自備款量力進場,大可不必觀望等待,2024房市將「由多偏空、以盤代跌、價穩量增」。

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