好房網News記者黃芸涵/綜合報導
「現凌晨3點,我憂慮無措到不能睡,快3個禮拜沒睡好了…」,一名屋主上網求助,購買花蓮的小套房自住,交屋整理房間偶遇樓上鄰居,鄰居一開口便說「你買房難道都沒打聽嗎?先去警局或法院問看看之前發生過什麼事吧!」,他一聽嚇到腿軟,追問之下得知5年前有房客因吸毒往生,當時檢警拉起封鎖線,整棟樓都知情。
他隨即奔赴警局,以現任屋主身分想了解當初事故詳細資料,但警方說沒資料、也無法給。後詢問房仲,為何沒跟他說「房裡死過人」,房仲表示他並不知情,也不記得前屋主是否說過;而聯繫前屋主,前屋主則表示,事發當時本人不在花蓮,等到抵達該房,狀況都已處理好,承辦員警告知「房客是病死的」,因此不疑有他。事發後,前屋主因職務調動,在該房最久只住半年,後續出租過3組人,但3組人都住不久,賣給他之前已空屋3年。
為此,屋主感到憂慮恐懼,趕緊求助律師協助,法院法扶律師告訴他,有檢察官到場就有案件紀錄,建議他去地檢署民眾服務中心調資料,不過民眾服務中心以過世者個資保護理由,不便提供,並告訴他這屬消費糾紛。法扶律師便說,那只能透過訴訟才能知道房客的真實過世原由。
屋主也在網上找接案律師諮詢,該律師表示,若真是病死或非故意的吸毒自殺,都屬自然死亡,非屬凶宅,所以可以不用事先告知。但屋主卻認為,即使不是凶宅,「但有往生的事實,怎麼死的、後續處理,這麼重大的事怎能不事先講?至少要讓我有權力決定這種情況下還買不買啊,而不是一聲不響的過戶了,我才從鄰居口中知道」。律師回應,那只能盡力看法官是否能認同他的精神賠償。
屋主坦言,他只是買個棲身小套房,如今沒有了買房喜悅,反而要獨自面對恐懼與害怕,除了每月房貸和目前在外租屋租金,還得負擔官司費用。他害怕到每天睡覺總感覺後面有人,一點聲響就如驚弓之鳥,連發文的凌晨5點,也是邊回頭邊打。
網友看完事件經過,同情屋主之餘,也表示在法律上凶宅認定與民間有差別,「房客都住不久,包含新的屋主心神不寧,都是因為鄰居的口」、「你先確認一下買賣合約中不動產說明書或是現況調查表,當中凶宅的選項有無勾選。凶宅的認定沒有明確的標準,吸毒過量身亡是否算凶宅,具體決定權還得看法官自由心證。在你發現半年內提起訴訟即可,但訴求要明確且不得更改,比如主張減少價金,或是主張買賣還原,自己先想好」。
事實上凶宅在法律上無明文定義,但內政部曾在97年加以函釋:限於賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺,但不包括自然死亡。及在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓),但不包括遭砍殺陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。
不過內政部的函釋僅供法官參考,不具有拘束效力,所以實務上仍依「法院見解」而定,由法官根據事件經過給予判決調整。過去地方法院曾判決,婦人從大樓頂樓跳樓至2樓露臺,若依內政部函釋來說,因非專有部分,2樓不是凶宅。但法官認為,應考量「事件發生經過、事件經過時間長短」等因素,因此判定2樓為凶宅,婦人的繼承人須賠償2樓屋主。
另外,內政部地政司也在104年修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」,新增房仲有調查凶宅之責任和義務,於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形,都不得隱瞞必須告知。在將來發生糾紛時,對法院之判斷將產生重大影響。