（記者陳奕廷／綜合報導）百萬YouTuber愛莉莎莎日前在IG上發文，透露自己在泰國曼谷買房，並大讚房價很便宜，「是台灣價錢的1／5」，掀起東南亞投資置產討論話題，但馨傳不動產智庫執行長何世昌撰文提醒東南亞投資置產的8大隱藏風險，遇到爛尾樓的機率恐怕也比較高。
圖／百萬YouTuber愛莉莎莎日前在IG上發文透露，她在泰國曼谷買了一間房子，並大讚房價很便宜。（翻攝愛莉莎莎臉書）
何世昌提到，海外置產除了考量匯率波動，還有很多隱藏風險，尤其是到泰國等東南亞買房，風險通常相對更高，主要能分為以下8種情況：
1. 法令與市場差異性
各國房市生態有差異性，包括建築規劃、區段條件都不同，並且不被台灣人所熟悉，再者除了馬來西亞等少數國家，東南亞多數國家不允許外國人持有土地，因使台灣人能買的大多是地上權，沒有土地所有權，包括最近討論度很熱的泰國也在此列。
2. 產權沒有保障
由於外國人士無法擁有土地，社區土地大多掛在開發商或開發商另外成立的公司名下，有的掛在董事長個人名下（有的董事長原是台灣人，取得該國國籍後可擁有土地產權，所以開發案土地會掛在董事長名下，並以董事長是台灣人來取信消費者，如柬埔寨等國較為常見），可能衍生一種狀況，就是萬一掛名的公司中途倒閉，容易衍生土地所有權爭議。
3. 一案兩價、一案多價
承接海外建案來台銷售，這類建案可能發生一案兩價、一案多價，意味著建商賣給本國民眾比供應外國人更便宜，賣給不同國家的消費者又有不同售價，促使外國客成為肥羊，觀察過往經驗更可發現，台灣與中國的售價通常比較高。
4. 宣傳投報像座山 實際投報如山崩
何世昌提醒，很多海外買房的實際投報率，遠遠不如廣告預期，這是海外置產常見的糾紛，但有時卻不是賣方的錯，而是房子租不出去、空置期太長，導致投報率低落，必須留意這類拿到海外銷售的建案，未來出租的租金較高，通常只有白領階級、當地有錢人、或者外商人員有能力承租，必較屬於小眾客源，所以空置期普遍較長，有的業者會訛稱規劃酒店式公寓，實際上卻是充當AIRBNB接短期租客。
圖／很多海外買房的實際投報率，遠遠不如廣告預期，這是海外置產常見的糾紛。（擷取自Pexels）
5.轉手不容易
基於以上說法，來台銷售的建案在該國當地多屬於高價案、或是豪華型公寓，這類產品的客源本身就較為有限、房價較貴，再者海外買家沒有土地所有權；當地人用相對便宜的價格譨買到完整產權房子，自然不會向外國人接手這類物件，因此外國買家收租幾年後若想出售，會發現售價與期待值有落差。
6.海外訴訟累死人
海外置產常見的糾紛有「投報率不如預期」、「建商默默落跑」等，但外國人遇到類似情況，即使透過法律爭取權益，但在海外走法院相對困難，這也是一個問題。
7.對海外建商陌生
台灣人買房講究建商品牌，光是理解台灣成千上萬家業者，已經很難捉摸，遑論海外的建商，掌握資訊幾乎都是透過業者轉述，基本毫無參考標準。
8.排華的風險
何世昌提醒，海外買房也要留意當地情勢，例如東南亞國家發生過排華暴動，最近的一次是2014越南排華暴動，最嚴重的一次是1998年印尼排華事件，此事件引發不少華僑舉家搬至台灣，由於事件難以預測，可能威脅華人生命財產安全，這些都要納入評估。
他總結表示，海外置產看似誘人，但國情不同伴隨優缺點，看不到、摸不到的風險才是最危險，例如東南亞市場充滿商機，房屋出租投報率的確比台灣高，但投資人應先掌握「風險與獲利呈等比」的概念，相對高獲利必然伴隨相對高風險，再加上東南亞建商倒閉與爛尾風險較台灣高，這個問題值得考量，如果還是堅持要海外投資，建議到法令相對完善的國家，對權益較有保障。
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