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建案催買氣 推低首付是賭注?資深估價師:房市沒有悲觀權利

好房News/ 2023.11.29 17:50
好房網News記者林和謙/台北報導
 
從去年初開始一直到今(2023)年初,為因應通膨壓力,央行多次升息,加上政府打炒房、景氣下滑等因素,使得去年下半年開始,房市買氣變弱,今年初也表現不佳,到近幾個月有稍稍回溫。而許多新建案為了吸客,紛紛推出低首付方案,加上8月初上路的升級版「青年安心成家購屋優惠貸款」帶動,確實有帶來一波首購族購買潮。深耕台中房地產業數十年的房產業者認為,預售案祭出低首付吸買氣,「對買方與賣方都可能是賭注」。
 
中部房產業者指出,預售屋的低首付吸客策略確實有效,民眾可用少少的錢就能取得一戶房子,也有一些建案打出只需要幾十萬元低自備款就可簽約,工程期款免付,加上政府新青安方案的利多,的確有很多首購族進場;不過他表示,現在房價已高,買方前面很輕鬆,後面有沒有負擔風險,這是一項賭注,另外建商用這些手法吸引買氣、等於是自己要多拿出資金來「cover」消費者自備款的不足,對建設公司也是一個賭注。
 
深耕台中房地產業數十年的房產業者認為,預售案祭出低首付吸買氣,「對買方與賣方都可能是賭注」。圖/好房網News記者林和謙/攝
花敬群指出,目前現有的制度、履約保障機制,我們認為對於預售屋的要求不夠深與札實,因此內政部將加強履約保證專戶的保障。示意圖/好房網News記者林和謙/攝
 
對於「低首付方案恐是賭注」的說法,正心不動產估價師聯合事務所所長黃昭閔指出,確實現在不少建案推低首付5%就可訂簽,並免工程期款,首購買方銀行貸款8成或8成5,另外1成或1成5可能採用信用貸款,或是有些建設公司會推公司貸,加上新青安補貼利息、拉長寬限期,房貸年期也拉長,對首購族具備吸引力。他提醒,但首購族、自住客還是要仔細考量自身買房能力以及未來還款負擔能力,否則確實會有違約風險。
 
黃昭閔表示,國內這幾年房價飆漲,如今買房痛苦指數(房價所得比)飆升,全國平均房價所得比來到近10倍,等於民眾要不吃不喝10年才足以買房,而房價所得比6倍是較合理的,另外,全國房貸負擔率也破40%,這些都是「購屋警訊」,首購族與自住買方都須留意。
 
黃昭閔指出,建商部分,除了自有資金以外,有建設公司會找尋金主以及與地主合建方式來共同推案,或是找民間租賃公司貸款,因此財務不至於吃緊,而現今大環境下,相信許多建商更會更加謹慎考量自身財力、不至於讓情況失控,而體質佳、實力好的中大型建商也不會有問題。
 
而談到房市現況,黃昭閔分析,房市目前為「高點盤整,要跌很難,房市沒有悲觀權利」;他說,房市景氣從不好到現在有好一些,而房市就兩類人,沒房跟有房地,我們贊成政府打炒房、適度調控房市,讓市場更穩健、可長久發展,但不能打趴房市。

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