房子越住越老舊，該參與都更嗎？建商找上門後，都更條件該怎麼談？要怎麼避免落入建商陷阱？近年都更爭議一堆，不免人心惶惶，尤其都市更新流程那麼多，法條定又複雜，還有許多專有名詞⋯到底該準備什麼文件、符合什麼條件才能參與都更呢？《優活健康網》特地選摘此篇，由內行房仲教你拆解建商話術、地雷，以及面對建商最重要的自保法。
走在台北市區，抬起頭來不難看到一幢幢斑駁老舊的建築物，這些樓房經歷天災、歲月侵蝕，導致設施老舊、設備功能衰退，因此近年政府力推都市更新，希望復甦都市機能、改善居住環境與景觀，不過都更爭議也不少，到底什麼是都更？如果你是地主，有建商找上門提議都更，又有哪些需要注意的陷阱和地雷？
都更形式、都更合理金額？
東龍不動產專任委託部經理陳泰源說明，台灣目前都更的重點區域，以台北市全區與新北市蛋黃區為主，新北市蛋白區、其它五都、新竹縣竹北市則次之；六都以外再次之。
他提到，由於各地區房價有高有低，然而，營建成本卻都一樣，若以老屋改建後的新屋預售價60萬元來說，通常建商與地主間的分配比例，約落在五五對拆；假設預售新屋價格，每坪低於50萬元，那麼建商分回比例將遠高於地主，地主就會興趣缺缺。
根據台北市都市更新處網站載明之「都市更新」定義，是為促進都市土地有計畫之再開發利用，復甦都市機能，改善居住環境與景觀，增進公共利益。都市更新可分為：
- 重建：指拆除更新原有建築物，重新建築，住戶安置，改進公共設施，並變更土地使用性質或使用密度。
- 整建：指改建、修建更新建築物或充實其設備並改進公共設施。
- 維護：指加強更新土地使用及建築管理，改進公共設施，以保持其良好狀況。
該同意建商都更嗎？3考量重點
若你所居住的房子，如今有建商上門詢問都更意願，陳泰源建議，有3大檢視、考慮重點。
重點1：確認對方的身分
首先要了解對方是「建商的直接代表」，還是外包、僅負責初期意願整合的「老屋改建推動師」。他說明，如果是建商派的代表，那就是「一條龍服務」，代表該建商比較可能有長期配合的建築師、營造廠、信託銀行與建經公司，跑流程會較具專業度。如果是委外推動師，表示當你簽署都更改建的意願書後，你仍會不知道自己的老家最終將被「盤給」哪一家建商承做，風險較高。
重點2：確認對方的背景
要確認對方是否為一案建商或有推案紀錄。盡量避免一案建商，但如果建商的資本額至少有「3億元」或「達總銷金額的一半以上」時，代表這家建商希望能長久經營，縱使發生資金周轉困難，也比較願意負責到底，不會擺爛落跑。
陳泰源接著說，如果有推案紀錄，代表該建商成立已數年，除了可打聽其評價，也能上《公司網》查詢該建商之資本額，還有過往是否有民刑事相關訴訟糾紛，藉此判斷是否可以暫且相信與之合作。
重點3：打聽對方合作經驗
如果不是一案建商，實地訪查最重要，強烈建議找尋並拜訪合作過的地主，詢問過去與該建商合作時是否有哪些不愉快，避免建商承諾前後不一。
都更、協議合建大不同，小心文字陷阱
陳泰源說，不僅要特別留意建商信譽，另外還有些潛藏的都更陷阱。很多人會把「都市更新」與「協議合建」搞混。以都更來說，總共會有三家估價師進行權值計算，政府會建立審核機制，還得舉辦公展與公聽會，相對有保障，不過都市更新往往基地面積大、整合戶數多、流程繁複，所需的時間也會比較久。
另一種「協議合建」，包括「危老改建」，陳泰源解釋，目前是由建商與地主之間私下協議，屬「私權利益」分配，政府並不介入，加上「地主什麼也不懂，建商卻什麼都超級懂」的情況下，很容易因為「資訊不對稱」而遭到不肖建商的坑蒙拐騙。
「協議合建」與建商過招3法自保
因此，如果地主選擇不走都更，改走合建方式，建議至少要學到3招自保：
- 一定要委請不動產律師協助進行審約、擬約，以避免陷阱條文：尤其要注意以下3點最重要：
- 建商的違約條款
- 落日條款：契約的有效期限
- 不能同意將土地給建商拿去融資
- 先選屋，再信託，最後才可以搬家讓建商拆屋：如果有「更有利的分配條件之『保密協議』」，務必一併放入信託，小心避開「信託銀行屬第三方，保密協議不能讓信託銀行知道否則失效」這種黑心話術。
- 代刻便章授權書：
- 內容嚴禁出現「一切相關」等字眼，避免建商用印無極限。
- 需註明「非授權項目」，尤其是「獎勵容積」，以免建商拿你的印章、用你的土地申請獎勵容積卻不分配給地主。
- 如果你是一樓住戶，尤其是店面，建議別把「申請建築執照」列入授權用印項目，黑心建商常常將一樓店面規劃內縮變小，跟地主原本想像的不一樣，屆時生米煮成熟飯，只能價金求償。
- 附註部分如果違反用印範圍，建商須負刑事偽造文書與背信等罪責，不能只是「民事價金求償」，以免建商不怕挨告也要違約、更改設計將利益極大化。
（本文獲橘世代授權轉載，原文為：「都更」全攻略！建商話術、地雷、自保方法內行房仲不藏私公開）
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