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一定會降價?總統大選後「建案殺盤潮」專家曝3個市場不說的真相

好房News/ 2023.10.31 18:50
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
相較美國、南韓房市在歷經去年以來的急劇升息,造成房價波段下跌,台灣央行6月即終止利率五連升,自2022年3月以來僅升息3碼,雖然今年以來台灣經濟成長率持續下修,但相對穩健的金融環境,台股也揮別去年底的下修波段,且通膨持續之下,都讓房市處於溫和、以盤代跌,甚至小漲狀況。
 
在央行打炒房、限制建商購地成數且購地貸款須在18個月內動工,並限制餘屋貸款,加上銀行調升土建融利率,而平均地權條例修正案7月上路,改變了長年預售屋遊戲規則,建商在面對建案銷售放緩之際,與上述金融管控制之下,購地也轉趨保守。
 
今年房價沒出現鬆動,但2024年建案降價是有可能的。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
大直重劃區。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
根據商仲業者統計,今年前三季全台土地交易量僅770億元,年減45.3%,第四季的土地交易金額表現,將影響是否「跌破10年新低」的保衛戰。只是以目前預售屋銷況來說,今年1至8月全台銷售件數,仍較去年同期成長6.9%,總銷金額也年增11.4%。
 
影響預售屋銷況不減反增的因素,包括年初政府提及平均地權條例的預售屋禁止換約不溯及既往,且一年多以來的升息幅度,不足以衝擊到民眾買房置產意願,加上物價上漲、通膨仍存,營建工資、成本難以回跌,都揮別了原本外界預期「今年有機會撿便宜」的推測。
 
雖然今年台灣總體經濟持續下修,但台股表現、金融層面相對穩健之下,房市也表現溫吞,成交量能縮減,但未聽聞價格修正,甚至降價的情形。一來是,雖然銀行利率調升,但口袋深的建商,採取減量經營或是以拖待變,慢慢賣。
 
其次,中小型建商可能暫且不推案,或是土地帶照找買方,即便有資金壓力卻不會直接反映在銷售端,也讓市場無從出現所謂「破壞性價格」。第三,這三年全台房價大漲,建案即便有剩餘量體要去化,但早已坐享增值的果實之下,加上營造成本大漲,根本不會採取降價換成交策略。
 
一名資深房地產專家就說,接下來要觀察3層面,第一、雖然建商有底氣慢慢賣,但銷售率仍是重要的事,以拖待變半年、一年還行,時間長了,仍必須去化房屋以求資金回收,因此,明年總統大選後建案銷售率概況,值得觀察。
 
第二、雖然目前市況走「量縮價持平」或微漲,價格撐在那邊,但還是要看2024年全球環境,景氣是否會惡化、台股走向,全球高利率環境的影響,以及地緣政治風險的外溢效應,不能只單獨談通膨、資產保值等層面。
 
若外部環境惡化,房價持平久了,沒有活水撐起來下一波漲勢,就可能會轉變成有行無市,有些建案就會評估「降價換成交量」,這時候價格就是下行趨勢了。
 
第三、雖然國內金融體系穩健,但若有建商急缺資金,甚至無法透過賣地週轉,真的得動到「建案降價求售」時,就代表整體市況不佳,區域有出現破壞性價格時,整個房價修正的點、線、面就會被構築起來。
 
消基會董事暨房委會委員張欣民指出,目前台灣房市仍處於溫吞、穩健的階段,國人對持有不動產仍具高度信心,甚至已經變成財富增長的理財工具,雖然今年房市未如預期出現價格鬆動,但明年挑戰仍高,尤其總統大選後的推案量與銷售率,將牽動明年房市走勢。

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