受人才政策帶動 預料出租公寓、學生宿舍等新興板塊將受注目
- 2023年上半年（截至2023年6月15日）億元以上非住宅物業投資市場暫錄得31宗大額成交，總成交金額約181億元，較2022上半年跌45%
- 投資市場以本地買家爲主，部分具實力的投資者和自用型買家趁低吸納；預計下半年非住宅物業大額成交較上半年表現爲佳，料全年總金額約500億元
- 上半年酒店及私人地盤交投相對活躍，預期出租公寓和學生宿舍等新興板塊將引起投資者關注
香港 - Media OutReach - 2023年6月19日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2023年上半年大額非住宅物業投資市場回顧及展望。高息環境下，上半年大額非住宅物業投資市場（金額超過一億港元的成交）在通關後未見反彈，交投多以本地投資者和自用型買家趁低吸納為主。另外，該行在月內亦發表了《人才住房：香港的新興板塊》(Hong Kong Talent Housing: A New Niche Sector) 報告，指出香港的人才數目將在新政策帶動下趨升，促使市場對於像共居空間(co-living)、多戶型物業(multifamily) 及學生公寓（student housing）等出租公寓的需求有增無減，預期投資者將更留意這新興板塊。
大額非住宅物業投資交投概況
雖然香港在通關後已步向復常，但投資者在高息環境下仍普遍審慎。借貸成本上升，加上市場上高回報物業選擇有限，使買賣雙方呈膠著局面。2023年上半年截至6月中旬大額非住宅物業投資市場暫錄得31宗交易（成交額超過1億港元），總金額為181億元，每宗平均成交金額近6億元。
戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄先生表示：「2月份通關後，市場憧憬整體投資氣氛有所改善，然而天氣不似預期，加息影響似乎大於通關的刺激作用。現時非住宅物業的銀行按揭成本可高達6厘，抑制部分投資者入市意欲。不過，物業價格在過去三年疫情期間已錄得一定調整幅度，對具實力的本地投資者和有實際需要的自用型買家來説，是入市和趁低吸納的好時機，故上半年以這兩類買家最爲活躍，當中本地資金佔上半年交易額近半。 此外，最近亦見內地買家和國企的活動較過往三年疫情期間活躍。」
高偉雄先生續指：「至於下半年走勢，絕對要視乎息口的變動。市場普遍認爲下半年息口最多再加四分一厘至半厘，並將橫行一段時間，相信下半年自用型買家將率先跑出，而手頭上較少物業但具資金實力的投資者亦可能抓緊機會在大市回升前撈底，推動下半年的交投活動。我們預計2023年全年大額非住宅物業成交額將錄得約500億港元。」
商用物業投資類別
以物業類別劃分，上半年以私人地盤成交的佔比最大，佔整體成交金額超過三成，主要由一幅大額半山地皮交易帶動。寫字樓和零售物業各佔總交易額約21%，包括分層寫字樓、旺區街舖和基座商場，主要受自用型買家及零售復蘇支持。過去兩年，具抗跌力的工廈成交表現亮眼，投資者仍積極物色工業物業，惟現時業主開價進取，今年工業物業交投相對回落。另外，隨著通關後旅遊和住宿需求增加，酒店物業成交佔比明顯趨升。
高偉雄先生續指：「值得一提的是，最近幾個季度酒店交投相對活躍，市場上錄得不少囑目成交。部分投資者看好通關後，酒店業有望隨著旅客數字上升而逐步復甦。同時，亦有部分買家包括營運商與海外房產基金看準來港人才的住屋需要，積極購入酒店物業並改裝為共居空間、多戶型物業和學生公寓等項目。」
該行最新亦發表了《人才住房：香港的新興板塊》(Hong Kong Talent Housing: A New Niche Sector) 報告，指出香港雖然在疫情期流失部分人才，但來港人才和學生數字在2020年後已逐漸回升。另外，行政長官李家超更在最新一份施政報告中闡述了一系列「搶人才」政策，預料未來幾年來港人才和學生數字將不斷攀升，為共居空間(co-living)、多戶型物業(multifamily)及學生公寓（student housing）等的出租公寓物業提供機遇。同時，這些新興物業迅速崛起，逐漸吸引投資者的目光。
戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢女士道出：「在過去十年，平均每年有超過五萬名來港專才及一萬七千名非本地大學生獲批簽證來香港。雖然政府最近宣佈合資格的外來人才在居港七年並成爲永久性居民後，可獲退還在港置業的額外印花稅，但畢竟香港樓價仍然是全球最高的城市之一，對於新來港定居的年輕人才來說要儲一筆以百萬計的首期也絕非易事。因此，部分專才待港期間更傾向選擇租期靈活、配套齊全、服務多樣化的租住方案，包括共居生活空間和多戶型物業。」
報告亦指出，在過去十年，大學人數增長了9％，從2012/13年的93,400名學生增長到2021/22年的101,500人。當中，非本地大學生數目更錄得近50%增長，由2012/13年度的13,700名，升至2021/22年度的20,400名 ，使非本地學生的佔比從15%增加到20%。可是，從學生與床位比例分析，現有的學生宿舍數量遠未能滿足學生的住宿需求，部分大專院校更出現平均每六名学生爭奪一個床位的情況。因此，不少非本地甚至本地學生需考慮校外住宿選擇，為學生及出租公寓板塊需求帶來增長動力。
鄧淑賢女士分析：「近幾年，出租公寓如學生公寓、共居生活空間和多戶型物業等成爲了全球物業投資市場的大趨勢，在歐美、澳洲、日本等地區均非常盛行，最近亦在香港迅速崛起。以學生公寓爲例，該類物業可提供較穩定的入住率和租金收入，部分學生公寓更由大專院校包租，加上其營運成本和維修支出相對較低，伴隨海外學生和專才數字上升，相信對營運商和追求穩定收益的投資者來説極具吸引力。事實上，過去兩年亦有不少與出租公寓概念相關的成交，當中多涉及營運商與基金或機構投資者合作發展的項目，通過收購酒店和住宅物業後將其改裝翻新並重新定位。我們相信，這個新興板塊的發展潛力在政府積極吸納外來人才的政策推動下，將繼續獲得投資者的青睞。」
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圖片說明：
戴德梁行執行董事、香港資本市場部主管高偉雄先生（右）及戴德梁行執行董事、香港研究部主管鄧淑賢女士（左）。
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