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【匯流書摘】房市哪裡熱?教你怎麼看現在是不是漲超多?

匯流新聞網/編輯群 2023.06.06 02:45

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作者/廖仁傑, 游穎珊

本文摘自和平國際出版《買房全攻略,精準預測房市走向,業界專家教你找到最低點!自住或投資都能買到理想房》Chapter 6-1 六都房價解析:房市哪裡熱?教你怎麼看現在是不是漲超多?

在觀察各區域的炒作情形時,房地合一稅收金額以及其成長率可說是具有高度參考價值的指標。房地合一稅旨在抑制短期炒作不動產的行為,因此當房市買氣熱、短期交易頻繁時,房地合一稅收便可以真實的反應各區域的情況。統計六都近五年的房地合一稅收,可以發現各區稅收皆連年上漲,而自房地合一2.0實施的110年開始,稅收更是顯著增加。其中台北市以及桃園市連續兩年稅收成長超過一倍之多,可見房市交易之熱,此外台中市從106年起便穩坐房地合一稅收之冠,110年度的房地合一稅收金額更是高達50.3億元。

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資料來源:財政部

深入分析近兩年房地合一稅收,可以發現六都中除了台南市及高雄市稅收成長較不明顯之外,其餘都爆量成長,直到111年第一季才稍見趨緩。值得注意的是,在111年第一季前主要熱區集中在台北市、新北市及桃園市,而在111年第一季後熱區則剩下新北市及台中市。

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資料來源:財政部

此外,房地合一2.0202171日才正式上路,按規定從房屋移轉交易的隔天開始計算三十天內須完成申報,因此與實際上房屋簽約的日期可能會落差到兩個月不等。

同樣的情形也驗證在買賣移轉棟數上,買賣移轉棟數代表的是房屋市場中的交易量,按規定是於建物買賣移轉完成後30日內公告此資訊,因此也和房地合一稅收相同,與實際上房屋簽約的日期可能會落差到兩個月不等。

110年年初買賣移轉棟數持續成長至第二季,受到疫情影響1105月中旬全台升為三級警戒,而交易量的減少則反映在110年第三季,而後第四季便恢復至三級警戒前的交易量。然而至111年第一季,買賣移轉棟數的增長可見明顯趨緩不少,除了新北市、台南市、高雄市可以看到小幅度成長外,其餘三都的交易量大多與110年第一季相去不遠。

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買賣轉移棟數資料來源:內政部

在房屋市場中稅籍戶數代表的是供給,而設籍戶數則是代表需求。透過供給及需求的差異,我們可以分析六都的房屋市場是否有供給過剩或不足的情形。下表中將六都中各季度的稅籍戶數與設籍戶數相減,得出差異數。若差異是負數則表示該區域中供給小於需求,房屋市場供給不足;若為正數則表示供給大於需求,房屋市場供過於求。

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註:負數意即房屋市場供給不足;正數意即房屋市場供過於求     資料來源:內政部不動產資訊平台

六都中台北市及高雄市皆呈現負數,表示住宅的數量不足以支應設戶籍於該都市的人口,屬於供給不足的情況。高雄市及台北市在過去一年中減緩了約10%房屋數量供給不足,高雄市從110年第一季住宅超額需求3.6萬縮小到111年第一季到3.2萬,而台北市則是由110年第一季超額需求15.7萬縮小到14.3萬。反觀其餘四都,供過於求的情況在過去一年中並沒有明顯的改善,其中台中市房屋市場供過於求的情形更是明顯,超額供給高達5.7萬;新北市也不惶多讓,且在過去一年中更增加了近1萬超額供給,達4.8萬,僅次於台中市。

橫向比較房地合一稅、買賣移轉棟數及稅籍戶數與設籍戶數的差異數,我們可以針對炒作熱區得出以下結論:

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炒作嚴重、房市超熱、房價修正空間大:新北市、台中市

新北市炒作情形嚴重,儘管過去一年中交易量頻繁,但房屋超額供給的情形卻更加惡化。且在111年第一季的買賣移轉棟數中已經發現交易量的成長不若以往來的強勁,因此合理預期在資金收攏、升息壓力逐漸提高的情況下,交易量能放緩,而供給過剩的情形將會進一步打壓房價,在蛋白區域將會首先看到下跌。

台中市也面臨著類似的情況,過去三年台中房地合一稅收多了近五倍,投資炒作頻繁,買賣移轉棟數雖仍維持過去幾個季度的水準,但房屋超額供給的情況只見持續增加。值得注意的是,台中在買賣移轉棟數的交易量在過去一年中都是略少於新北市,而房屋市場供給過剩的情況卻是多於新北市。綜觀六都,台中市可以說是在六都之中賣壓最為沉重的區域,考量2022年七月上路的囤房稅,以及2023年平均地權條例上路後,加重房屋的持有成本,預期未來台中房市將有一波拋售潮,自住客則能屆房市價格修正時再進場。

新聞照來源:pexels示意圖、和平國際提供

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