作者／陳淑泰
本文摘自Smart智富出版《房市老手21堂超強實戰課：快速看穿房屋買賣陷阱》第3章
買到有瑕疵的房屋，先別怨天尤人，你首先要冷靜，然後確認下列幾件事：
1. 房子瑕疵狀況嚴重到什麼程度？瑕疵可以完全修復，並且你也願意居住嗎（接第2點）？還是不管怎麼修理，你都無法住在裡面（接第3點）？
2. 如果你還是喜歡這個房子，希望房子瑕疵可以修復就好，那麼你要求的就是前屋主要負瑕疵擔保的責任。有3個選項：
①請前屋主（仲介負連帶責任）把瑕疵修復。
②請前屋主（仲介負連帶責任）賠錢，金額則以修復瑕疵為基準。
③請前屋主（仲介負連帶責任）賠錢，金額以房子因這項瑕疵而產生價值減損的部分為基準。
3. 如果你完全沒辦法接受你在房屋裡發現的瑕疵，那麼你要做的有2個動作：請仲介協調前屋主解除買賣契約，並請仲介退還仲介服務費。
買方和原屋主之間是買賣契約關係，依據《民法》第354條第1項、第373條規定，原屋主將房屋物移轉於買受人時，應擔保房屋無滅失或減少價值的瑕疵，也沒有滅失或減少通常效用或契約預定效用的瑕疵。這就是所謂賣方有瑕疵擔保責任的法條來源。
但一定要注意，有2種情況，房屋賣方不負瑕疵擔保責任。在《民法》第355條：「1.買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。2.買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」
白話文就是：
- 如果房屋買方在簽定買賣契約之時，已經知道房子有確定的瑕疵時，賣方不負擔保責任。
- 如果房屋買方有重大過失，而不知道房子的瑕疵，且房屋賣方如果沒有保證房子有瑕疵時，也不用負擔保責任。
房屋買方會有什麼重大過失？其實我個人就覺得很難理解，上網查了一下名詞解釋，重大過失指「一般人通常注意義務即可得知物之瑕疵，竟疏於注意而不知，謂之重大過失」。就是指買方應注意、能注意，卻未注意的過失；但是我遍尋判決，也查不到有法官認為，在房屋買賣交易上，買屋者有出現疏於注意的重大過失，使賣方不必負瑕疵擔保責任的判決。
所以總結來說，只有一種情況，房屋賣方不需負責，就是買賣契約在簽定時，賣方若已清楚告知買方，甚至寫明房屋確切的瑕疵情況及範圍，則賣方不需為這個瑕疵負責。
現況交屋僅限已知瑕疵，未知瑕疵賣方還是要負責
接下來一定很多人會問，有的房屋賣方會寫「現況交屋」，那如果交屋後買方發現什麼事先不知道的瑕疵，賣方是不是可以就此免責呢？答案是非也！如果房屋出現「未知瑕疵」的部分，賣方還是要負起責任的。
因為在實務上，「現況交屋」多被認為是買賣雙方同意就「已知」瑕疵進行現況交屋，所以對於已知瑕疵的部分，可排除賣方瑕疵擔保責任、或是債務不履行責任；然而對於未知瑕疵部分，只要確定是在房屋移轉之前就存在的瑕疵，而這瑕疵讓房屋產生價值的減損，買方就有權請賣方負責。
新聞照來源：pexels示意圖、Smart智富提供
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