匯流新聞網記者李映萱、李盛雯／台北報導
政治大學不動產研究中心昨（19）日舉辦「土地權利內涵的再界定」論壇，邀請多方專家學者，針對《平均地權條例》修法，就法理、稅制、人口和都市老化等多個面向進行探討和分析，並針對未來土地和住宅政策的精進提出方向。
內政部常務次長吳堂安於致詞時表示，持續優化房市、土地政策以促進居住正義，是政府責無旁貸的使命。然而要達成理想、共善的目標，需要產官學三方人士的攜手合作。
政治大學不動產研究中心主任楊松齡指出，《平均地權條例》修法針對房市中的炒作亂象逐一限制遏止。期待未來政府積極落實與執行，促進房市交易的公平有序；更持續優化台灣土地和住宅政策，達到居住正義願景。
國立台北大學不動產與城鄉環境學系教授彭建文認為，修法將使政府能以更直接且有效的方式限制投機炒作行為。若未來相關子法能配套考量設計且有效執行，投資性需求將會大幅度的減少，政府對於健全房地產市場的努力值得肯定。
彭建文也指出，觀察各縣市間交易量占住宅存量比率變化，可以一窺投機行為對房市的影響。交易量占住宅存量比率平均值超過5%以上的縣市有台中市（7.81%）、新竹縣（6.30%）、新竹市（6.30%）、桃園市（6.12%）、高雄市（5.37%）、台南市（5.31%）、新北市（5.31%）等7個縣市。未來新法上路後，這些交易量占住宅存量比率較高的縣市所受之衝擊會較大，可能朝向3至4%的水準調整。
國立台北大學不動產與城鄉環境學系特聘教授陳明燦重新爬梳《平均地權條例》修法的適法性，並援引數則司法院相關解釋進行討論。陳明燦教授指出，在2021年和2023年的兩次《平均地權條例》修正中，雖然擴大了預售屋紅單轉售的限制對象，但是紅單轉售具高度個人私密性難以發覺、行政查緝成本高，執行成效令人擔心。
針對打擊預售屋炒作，陳明燦建議，應持續落實現行法規上有關控管不動產投機炒作相關規定，例如空地稅、囤房稅以及空地照價收買等；更要建構有效預售屋違規銷售聯合稽查制度，強化相關行政組織編制，而非僅依賴事後查核或是民眾檢舉。
台灣人口減少已成事實。輔仁大學社會學系教授戴伯芬引用國家發展委員會的人口推估，2019年台灣人口到達高峰2360萬人，之後未來人口急遽減少，推估2070年總人口數將下降至1708萬人。台灣住宅也將在這段期間隨之老化，閒置空屋也可能出現變多跡象。戴伯芬指出，為了因應人口與住宅的雙重老化，國家應以獎勵與強制行政為手段，促進住宅交易和活化利用。
面對人口減少、房屋老化的情勢，戴伯芬也建議重新檢討容積獎勵政策，應從發展掛帥的成長主義調整至以永續發展為目標的智慧型縮編。將資源導向既有住宅的活化利用，並透過拆除危屋、回收空地，降低人口密度，提供更好的公共設施，改善居住品質。戴伯芬教授更針對房屋的財產權在原本公共財產權、私有財產權中提出第三條路：空地和空屋可視為共享的社會資源，鼓勵民眾進行媒合和使用。
與談人中華民國不動產開發商業同業公會全聯會秘書長于俊明，從建商的角度出發分享都更困境。于俊明指出，房屋建造成本不斷攀升，同時都更整合難度高，都更案的推動只會越來越辛苦。他建議，政府要推動都更，至少要將容積獎勵提高，使之具有誘因，都更才有可能續行。
國家住宅及都市更新中心董事林旺根針對市場上「禁止預售屋轉讓售恐違憲」的論點表示，房地產本不該成為炒作之標的，因此無違憲之虞。林旺根也分享《平均地權條例》修法後，將針對虛坪制進行改革。他更呼籲，國內預售屋銷售制度應採取許可制，結合建管及地政進行審查、強化履約擔保機制，減少交易糾紛。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱則針對國內空屋狀況提出建議，可以依據《財劃法》19條開徵「空屋特別稅」；以都會區空屋為課徵對象，劃出課徵範圍；以改變空置狀態為目的，徵稅依空置數量、時間累進稅率，但出租免徵，避免錯殺。
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