(中央社訊息服務20230426 15:35:02)越南為台商在中國大陸以外地區設立生產基地的熱門選擇。資誠聯合會計師事務所會計師鮑敦川指出，疫情趨緩後，越南工業用地幾近「瘋搶」，市況持續緊張，導致賣方在簽約時程、議價空間、付款條件上極度強勢，加諸各方仲介、中人軟硬兼施，許多新投資人在一知半解情況下就急著簽約付款，弊端(一地多賣、過戶困難、開發商阻撓等等)時有所聞。
PwC越南法律事務所合夥律師Phan Thi Thuy Duong表示，越南工業用地不允許私有，政府會將「土地使用權」登記給形形色色的開發商，經營成工業區、經濟區或加工出口區，而各地政府多要求製造業活動須在前述區域內進行(即取得或租用園區內土地使用權)。
Phan Thi Thuy Duong與資誠聯合會計師事務所協理廖御喆進一步提醒台商，從越南工業區開發商取得土地使用權時，務必透過盡職調查釐清以下三大事項：
一、土地租金支付方式為一次性或每年給付 根據2013年越南土地法，工業區開發商可以選擇一次性或每年給付方式向國家承租土地。實務上，大多數工業區開發商選擇以每年給付方式向國家租賃土地。
對於向國家承租且以一次性支付租金的土地，工業區開發商可選擇以一次性或每年給付的形式將土地轉租給承租戶。然而如果是每年給付租金向國家承租的土地，工業區開發商只能以每年給付的形式將土地轉租。
對於一次性支付租金的土地，承租戶有權轉移相關的土地使用權，抵押融資土地使用權或將土地使用權作為資本投入到其他公司中。然而每年給付租金的土地，承租戶無法轉讓或抵押融資其土地使用權。
實務上，一些以每年給付方式租賃土地的工業區開發商，通常將整體租金區分為土地租金和基礎設施費兩部分。基礎設施費通常遠高於土地租金，而且大多是由承租戶一次付清。土地租金則通常取決於當地政府公告價格，且由承租戶每年支付。
二、土地使用權交易權利 依據規定，土地承租戶有權轉移或轉租土地使用權及(或)地上建物。然而工業區開發商土地租約通常訂定，承租戶必須在執行此類交易之前先獲得工業區開發商的事先同意。在某些情況下，承租戶還必須額外支付工業區開發商費用。
因此在土地租賃協議的商談過程中，為避免後續潛在的問題，台商應確保合約中有適當的條款保障未來轉移或轉租權利，及工業區開發商對這類交易的支持協助。
三、土地MOU及訂金 台商工廠建造前大多需要土地符合特定建造條件及規格。因此台商需詳細瞭解，且事先與工業區開發商就土地交付時的技術規格協商並達成共識，例如地上建物規劃、建物遮蔽率、地面高度等，以便在簽署土地租賃MOU並支付訂金之前能夠確切預估營造成本。
除土地規格外，還須留意工業區廢水處理規格和排放量。建議台商可在MOU及未來正式租約中，與開發商明確約定排放規格及排放量。也可進一步訂定未來若需增加廢水處理量時，相應成本的歸屬等事項，確保未來生產規模擴大時，工業區廢水處理系統仍有足夠處理空間。
廖御喆表示，若想確認工業區開發商向國家支付租金的方式，須審閱開發商的土地使用證進一步確認。土地承租戶還須登記土地廠房出租的營業項目，才可合法出租土地廠房。非一次性支付租金的土地使用權，在越南當地仍有機會以變通方式抵押融資。
鮑敦川形容，「越南特色」的工業區土地交易，顯然有別於台灣買賣雙方合意即可成交的土地交易(兩方關係)，隱含了買賣雙方、開發商(二房東)、政府(大房東)的四方關係，權利義務及登記事項非常複雜，「找對門路塞對錢」是非常危險的心態。他建議，做好產權盡職調查，釐清各方主張，完善交易文件、步驟及金流安排，把每一個步驟都實在做好，才能穩健成交，屏除後患。