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房東可以未經房客同意就隨意闖入或帶人來看房嗎?可以擅自換鎖嗎?租約沒處理好小心吃上刑責喔!

威傳媒/ 2023.03.28 10:16

(鴻安法律事務所吳于安律師 撰)​

前言

在眾多不動產的糾紛中,『承租』與『買賣』基本上可以說是兩大熱門問題,今天我們來聊聊,在租賃關係中,房東與房客的權利義務各自有哪些。

如果是房東,是不是只要房子是我的,我想怎麼樣都可以?

而身為房客,畢竟房子產權不是我的,除了換換家具、買買擺飾當作裝潢外,是不是就不能動到房子的任何配置?

以下我們列舉了三項常見的問題,如果你也正遇到相關問題,不知道該如何解決、或是不知道是否還有其他可以申訴的方式,都歡迎與我們聯繫,來保障自己的權益喔!

一、房東可以未經房客同意逕自帶人來看房嗎?

1.1 房東將房屋出租簽訂租約後,可以隨時進入已出租的房子內嗎?

如果是已經簽訂租賃契約,且生效日期已開始起算的話,那麼即便是房東,也不能夠未經租客同意就擅自進出喔!

《刑法》第 306 條第 1 項規定:「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者,處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」

房子一旦出租出去了,在租約期間,房屋的『使用權』就歸房客,在租賃期間,如果房東要使用已經出租出去的房屋空間,也必須經承租人同意才可以。

所以就算是屋主本人,如果房屋已經出租,要進入該房屋前還是需要獲得承租人的同意才行,否則看似沒什麼大不了的行為,想著「房子是我的,隨時要進去有什麼不可以」的心態的話,重則可能會因此觸犯《刑法》侵入住居罪喔!

1.2 租約要到期了,房東可以隨時帶人來看房嗎?

當我們在找房子的時候,看房時常常遇到,該出租房屋當下還是有別人正在承租,絕大多數房東得知原本的房客不再續租後,在開始帶人看房前都會通知租客先收拾一下環境,也會先跟房客取得帶看房的同意。

但是如果臨時有人要看房,可以因為太急所以就不通知原房客,直接帶人進去看房嗎?

其實是不行的喔。

道理就跟上一段說過的一樣,房子如果已經出租了,要進入、要使用,都需要取得承租人的同意。雖然一般情況來說,房東如果自己先開門進屋,事後才跟租客告知,租客可能也不會因此說什麼,但在法律層面來說,房東其實已經有可能構成觸法的行為了。

所以看到這邊的房東或房客,都需要了解自己的權利義務何在,才不會喪失了權益或不小心冒犯到別人而引起紛爭或甚至觸法喔。

1.3 租約還沒到期,房客可以拒絕房東帶人來看房嗎?

承上,如果租約期間還在,房東要帶人來看房要先經過房客同意,所以反過來說,房客是不是可以拒絕房東在租賃期間內帶人來看房?

如果是在租賃期間內的話,房客是可以拒絕的。

雖然一般來說,比較常見的情況是房東房客雙方互相給個方便,但嚴格來說,在租賃期間內,房客當然有權決定要讓誰進屋或不讓誰進屋。

※相關法令:《刑法》第 306 條第 1 項、《民法》第 195 條第 1 項。

二、簽訂租約後,房客可以自行換鎖嗎?

有些房客在新承租房屋後,可能會顧慮原本的門鎖也會有之前的租客擁有鑰匙,因而產生想換鎖的念頭,但是房客可以直接換鎖而不經過房東同意嗎?

通常來說,房客要換新的門鎖,大多數還是會先知會房東,或是以安全為由請求房東直接換新的門鎖(如果房東願意的話,甚至會幫忙出錢)。

如果未經房東同意就擅自換鎖的話,可能要在租約到期後,將原本的鎖裝回去喔(房客的恢復原狀義務)。

意即,房東與房客簽租約時的房屋現況是怎麼樣,到時候就要原樣交回房屋,否則房東甚至可以向租客求償喔。

所以如果房客在租屋後想要換新的鎖,還是建議取得房東的同意(或先溝通退租後新鎖就直接歸房東),才可以保護好雙方喔。

三、租約到期後房客遲遲不搬走,房東可以把鎖換掉嗎?

如果租約到期後,房東沒有想要給房客續租的話,建議至少要在一定期間以前用文字方式跟租客說明不給續租,並且討論搬遷、點交日期(如果要更正式的話可以用存證信函來通知)。

若房東沒有在租約到期前有任何表示的話,這時候,租賃契約是有可能會從『定期契約』轉為『不定期契約』,我國法律對這種情況下的房客就有更多的保障,到時候如果房客不搬走,房東在處理上就會更麻煩喔。

《民法》第 451 條:「租賃期限屆滿後,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思者,視為以不定期限繼續契約。」

這一條意思是說,即便本來有租約也有約定期限,但在租約到期後,如果租客還住在屋子裡,房東也沒有立即表示反對的話,那麼房東跟房客之間就視為繼續的租賃關係,而且年限會變為不定期喔。

一旦轉為『不定期契約』,就代表房客會繼續有權住在裡面,房東若為了趕走房客而擅自換掉門鎖,可能會被告《刑法》強制罪喔!

如果房東已決定不再給房客續租,建議儘早通知房客,並且使用正式文書,相關資訊可以參考我們的這篇文章:【存證信函怎麼寫?律師教你用六個重點來保障自己的權利!】(https://www.honganlaw.com.tw/legal-attest-letter/)

若有任何問題,也建議儘早向律師諮詢,才不會拖到快速解決的黃金時間喔!

※相關法令:《民法》第 422 條、《民法》第 450 條、《民法》第 451 條、《刑法》第 304 條。

吳于安律師小叮嚀:
房屋的買賣跟租賃問題層出不窮,所以不管是租房還是買房,如果碰到相關問題,歡迎隨時與我們聯繫喔!

在租賃關係中,房東與房客的權利義務各自有哪些?
在租賃關係中,房東與房客的權利義務各自有哪些?

吳于安律師
吳于安律師

簡介:
服務超過100種產業、250間公司(包括上市櫃公司及數十間年營收破億之公司),也是各大協會、學會、公會等特聘法律顧問及講師,對於民事、刑事及行政爭訟案件都有豐富的實戰經驗。

客戶包括上市上櫃公司、加盟連鎖餐飲業、各類診所、室內/平面設計業、禮贈品業、文創業、廣告業、不動產仲介業、包租代管業、物業公司、保全公司、人力仲介、旅行社、工程業、生物科技業、花藝業、聯誼業、美容紋繡醫美業、資訊工程業、社區管理委員會等。

經歷:
鴻安法律事務所 所長兼主持律師
中華民國合格專利代理人
BNI三金質獎章會員
台北、新北、士林法律扶助基金會 扶助律師
台北市政府&中正區&文山區公所諮詢律師
中華影音行銷協會 理事兼顧問律師
台灣全球消費者權益保護協會 顧問律師
崔媽媽基金會 公益律師
中華民國人力仲介協會 顧問律師
醫學紋飾專業委員會 顧問律師
台灣植牙聯盟醫學會顧問律師
亞太微整形暨醫學紋飾美容協會 聯合發起人暨理事
台海兩岸影視文創交流協會 顧問律師
中華台陽物管總體互助協會 顧問律師
社團法人台灣健康服務協會 常務監事

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服務專線:02-2388-2839
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(資料來源:WinNews-威傳媒)

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