(鴻安法律事務所吳于安律師 撰)
前言
在眾多不動產的糾紛中，『承租』與『買賣』基本上可以說是兩大熱門問題，今天我們來聊聊，在租賃關係中，房東與房客的權利義務各自有哪些。
如果是房東，是不是只要房子是我的，我想怎麼樣都可以？
而身為房客，畢竟房子產權不是我的，除了換換家具、買買擺飾當作裝潢外，是不是就不能動到房子的任何配置？
以下我們列舉了三項常見的問題，如果你也正遇到相關問題，不知道該如何解決、或是不知道是否還有其他可以申訴的方式，都歡迎與我們聯繫，來保障自己的權益喔！
一、房東可以未經房客同意逕自帶人來看房嗎？
1.1 房東將房屋出租簽訂租約後，可以隨時進入已出租的房子內嗎？
如果是已經簽訂租賃契約，且生效日期已開始起算的話，那麼即便是房東，也不能夠未經租客同意就擅自進出喔！
《刑法》第 306 條第 1 項規定：「無故侵入他人住宅、建築物或附連圍繞之土地或船艦者，處一年以下有期徒刑、拘役或九千元以下罰金。」
房子一旦出租出去了，在租約期間，房屋的『使用權』就歸房客，在租賃期間，如果房東要使用已經出租出去的房屋空間，也必須經承租人同意才可以。
所以就算是屋主本人，如果房屋已經出租，要進入該房屋前還是需要獲得承租人的同意才行，否則看似沒什麼大不了的行為，想著「房子是我的，隨時要進去有什麼不可以」的心態的話，重則可能會因此觸犯《刑法》侵入住居罪喔！
1.2 租約要到期了，房東可以隨時帶人來看房嗎？
當我們在找房子的時候，看房時常常遇到，該出租房屋當下還是有別人正在承租，絕大多數房東得知原本的房客不再續租後，在開始帶人看房前都會通知租客先收拾一下環境，也會先跟房客取得帶看房的同意。
但是如果臨時有人要看房，可以因為太急所以就不通知原房客，直接帶人進去看房嗎？
其實是不行的喔。
道理就跟上一段說過的一樣，房子如果已經出租了，要進入、要使用，都需要取得承租人的同意。雖然一般情況來說，房東如果自己先開門進屋，事後才跟租客告知，租客可能也不會因此說什麼，但在法律層面來說，房東其實已經有可能構成觸法的行為了。
所以看到這邊的房東或房客，都需要了解自己的權利義務何在，才不會喪失了權益或不小心冒犯到別人而引起紛爭或甚至觸法喔。
1.3 租約還沒到期，房客可以拒絕房東帶人來看房嗎？
承上，如果租約期間還在，房東要帶人來看房要先經過房客同意，所以反過來說，房客是不是可以拒絕房東在租賃期間內帶人來看房？
如果是在租賃期間內的話，房客是可以拒絕的。
雖然一般來說，比較常見的情況是房東房客雙方互相給個方便，但嚴格來說，在租賃期間內，房客當然有權決定要讓誰進屋或不讓誰進屋。
※相關法令：《刑法》第 306 條第 1 項、《民法》第 195 條第 1 項。
二、簽訂租約後，房客可以自行換鎖嗎？
有些房客在新承租房屋後，可能會顧慮原本的門鎖也會有之前的租客擁有鑰匙，因而產生想換鎖的念頭，但是房客可以直接換鎖而不經過房東同意嗎？
通常來說，房客要換新的門鎖，大多數還是會先知會房東，或是以安全為由請求房東直接換新的門鎖（如果房東願意的話，甚至會幫忙出錢）。
如果未經房東同意就擅自換鎖的話，可能要在租約到期後，將原本的鎖裝回去喔(房客的恢復原狀義務)。
意即，房東與房客簽租約時的房屋現況是怎麼樣，到時候就要原樣交回房屋，否則房東甚至可以向租客求償喔。
所以如果房客在租屋後想要換新的鎖，還是建議取得房東的同意(或先溝通退租後新鎖就直接歸房東)，才可以保護好雙方喔。
三、租約到期後房客遲遲不搬走，房東可以把鎖換掉嗎？
如果租約到期後，房東沒有想要給房客續租的話，建議至少要在一定期間以前用文字方式跟租客說明不給續租，並且討論搬遷、點交日期（如果要更正式的話可以用存證信函來通知）。
若房東沒有在租約到期前有任何表示的話，這時候，租賃契約是有可能會從『定期契約』轉為『不定期契約』，我國法律對這種情況下的房客就有更多的保障，到時候如果房客不搬走，房東在處理上就會更麻煩喔。
《民法》第 451 條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」
這一條意思是說，即便本來有租約也有約定期限，但在租約到期後，如果租客還住在屋子裡，房東也沒有立即表示反對的話，那麼房東跟房客之間就視為繼續的租賃關係，而且年限會變為不定期喔。
一旦轉為『不定期契約』，就代表房客會繼續有權住在裡面，房東若為了趕走房客而擅自換掉門鎖，可能會被告《刑法》強制罪喔！
如果房東已決定不再給房客續租，建議儘早通知房客，並且使用正式文書，相關資訊可以參考我們的這篇文章：【存證信函怎麼寫？律師教你用六個重點來保障自己的權利！】（https://www.honganlaw.com.tw/legal-attest-letter/）
若有任何問題，也建議儘早向律師諮詢，才不會拖到快速解決的黃金時間喔！
※相關法令：《民法》第 422 條、《民法》第 450 條、《民法》第 451 條、《刑法》第 304 條。
吳于安律師小叮嚀：
房屋的買賣跟租賃問題層出不窮，所以不管是租房還是買房，如果碰到相關問題，歡迎隨時與我們聯繫喔！
簡介:
服務超過100種產業、250間公司(包括上市櫃公司及數十間年營收破億之公司)，也是各大協會、學會、公會等特聘法律顧問及講師，對於民事、刑事及行政爭訟案件都有豐富的實戰經驗。
客戶包括上市上櫃公司、加盟連鎖餐飲業、各類診所、室內/平面設計業、禮贈品業、文創業、廣告業、不動產仲介業、包租代管業、物業公司、保全公司、人力仲介、旅行社、工程業、生物科技業、花藝業、聯誼業、美容紋繡醫美業、資訊工程業、社區管理委員會等。
經歷:
鴻安法律事務所 所長兼主持律師
中華民國合格專利代理人
BNI三金質獎章會員
台北、新北、士林法律扶助基金會 扶助律師
台北市政府&中正區&文山區公所諮詢律師
中華影音行銷協會 理事兼顧問律師
台灣全球消費者權益保護協會 顧問律師
崔媽媽基金會 公益律師
中華民國人力仲介協會 顧問律師
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台灣植牙聯盟醫學會顧問律師
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(資料來源：威傳媒新聞-WinNews)
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