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升息沒迎來「斷頭潮」!去年H2法拍量沒增反減 專家:民眾當挖寶

eNews新聞網/曾亭皓 2023.03.06 14:32

去年全年升息2.5碼,有人擔心會不會有房貸戶無法負擔,進而流入法拍市場,不過台灣房屋統計內政部不動產資訊平台,去年第四季全台拍賣量為627筆,比前兩年同期的934筆還少,且拍賣均價還增加,去年第四季全台住宅拍賣平均單價為19.7萬元,僅次於第三季21.2萬元的最高價,是從2008年統計至今的歷史次高均價。

▲六都與全台2022年Q4拍賣移轉狀況。(圖/台灣房屋提供)

 

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示,2022年歷經升息壓力,但是法拍市場並未出現斷頭潮,甚至Q3拍定均價還創歷史新高,主要是去年房價持續上漲,因此民眾到法拍市場尋寶,出現不少三拍拍定價格比二拍底價還高的加價競標的情況,溢價率增加拉高整體拍定均價,讓許多拍定物件得標價格向市價靠攏。

 

觀察內政部買賣契約價和法拍價格的差異,2008年金融海嘯後,大量物件流入法拍,民眾購屋信心低,拍定均價約為買賣契約平均單價的4-5折左右,不過近年金融狀況穩定,法拍價格約是買賣契約價格的7折左右,價差縮小,加上法拍程序較複雜,部分物件為不點交,或是屋況差的問題,民眾購買意願有限!

 

進一步觀察去年第四季六都拍賣比例,以高雄市拍賣佔整體移轉量的1.41%最高,拍賣比例最低的則是桃園市0.67%。張旭嵐指出,高雄近年因台積電設廠議題,吸引大量投資型置產族進場,但隨著科技業景氣趨緩,房市交易也降溫,去化變慢,加上市場價格漲幅高,部分購屋者則轉向法拍尋寶。反觀桃園房市因買氣熱絡,市場需求穩定,不易修正,就算有屋主急售,一般買賣市場多能順利成交,因此流至法拍市場的量體也少。

▲近年各季全台住宿拍賣狀況。(圖/台灣房屋提供)

 

第一建經研究中心副理張菱育指出,通常法拍得標者須在7日內繳清房屋尾款,投標人多半會向銀行申請「代墊款」貸款,待拿到「不動產權利移轉證明書」、辦理產權登記及過戶後,再轉成一般房屋貸款。

 

不過張菱育提醒,法拍代墊款的利率較一般房貸高,約5.5~6.5%左右,而受限於拍賣物件、產權、點交等流程較難掌握,承貸風險較大,因此只有少數銀行有辦理拍賣相關貸款,且海砂屋、凶宅、法院不點交物件,銀行通常不放貸,建議投標前應事先諮詢規劃,申貸人皆需留意。

▲去年H2住宅拍賣價創新高,法拍市場沒因升息增量。(示意圖/shutterstock)

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