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平均地權系列5/私法人「合法逃稅」管道被掐死 葬送豪宅市場

好房News/ 2023.03.01 17:43
好房網News記者蔡佩蓉/專題報導
 
《平均地權條例》的修法之中,「私法人購買住宅許可制」將對未來豪宅市場,猶如海嘯般的衝擊,透過採訪諸多不動產專家,抽絲剝繭之下,發現近年許多私法人、投資公司用「現金買億元豪宅」,目的就是「合法逃稅」,未來私法人購買住宅採許可制上路之後,節稅誘因消失,預料豪宅市場交易量將大幅萎縮。
 
近年經常傳出有投資公司、實業公司以無貸款方式購置豪宅,例如藝人周杰倫住的「和平大苑」,多為法人購置的交易,像是欣彰天然氣朱姓家族,曾以惠普投資、坤泰投資公司,分別以一戶2.21億元、2.15億元買下中低樓層戶。
 
富豪用法人名義無貸款買豪宅是節稅,一般老老百姓血汗工作存錢,扛貸款當有殼族,還是得老實繳稅。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
富人全現金買豪宅是節稅,一般老闆姓是血汗工作存錢,扛貸款當有殼族。
 
國巨董事長陳泰銘近年「集郵式」大買「文華苑」豪宅共8戶,分年、分批購入,且多以旭泰新、旭昌興企業名義購置;「文華苑」近期最新交易,則是2022年龍巖集團董事長李凱莉以凱叡物業,無貸款、全現金方式,一次買下兩戶,總坪數700.24坪,總價達13.74億元,扣除車位每坪244.55萬元,創下社區歷史單價新高。
 
富豪用私法人「無貸款、全現金」買豪宅 暗藏誘人的避稅效果
 
不是說,房地合一2.0上路,境內法人已經不享20%房地合一稅率,改為與自然人一樣,短期交易最高45%的稅率,那麼這樣為何仍有這麼多境內法人、投資公司照樣買豪宅呢?《平均地權條例》又為何會打擊未來豪宅市場?
 
政治大學地政系特聘教授林左裕分析,房地合一稅從1.0升級到房地合一2.0,提高法人買賣的「轉手獲利」稅率,的確可遏止透過法人購置住宅「交易面」的炒作行為,但這次《平均地權條例》的「私法人購買住宅許可制」是針對法人「持有面」的打擊。
 
中華民國地政士公會全國聯合會榮譽理事長王進祥表示,「私法人購買住宅許可制」打到要害,是在房地合一2.0後,抑制豪宅市場最強、也是最後一塊拼圖。他表示,透過買豪宅,私法人最高可省稅46%,如今這個誘因沒了。
 
公司買豪宅抵稅 等於近46買房資金「政府出的」
 
那麼,有錢人是如何透過投資公司,合法節稅避稅?建國地政士事務所所長劉坤圖分析,一般來說,公司企業的營收會被課徵5%營業稅、20%營利事業所得稅,以及28%的股利所得分離課稅,使用投資公司買不動產,上述這些都可以被抵掉。
 
劉坤圖舉例,假設公司今年賺了1億元,會先課5%營業稅,盈餘剩下9500萬元,這9500萬元再被課徵20%營所稅,盈餘則剩下7600萬元,再以課徵28%的股利所得分離課稅,等於盈餘剩下5470萬元。
 
劉坤圖說,等於賺了1億元,會有4530萬元必須繳稅給政府,如果這時候,不想繳這些稅,只要公司沒有盈餘,就沒有繳稅的問題,因此許多集團或老闆透過成立投資公司,去化上述「應繳稅額」,當目的是必須去化公司的盈餘而去買豪宅時,當然沒有必要貸款,甚至貸款反而不利去化盈餘。
 
豪宅因金額龐大,成了去化這些「應繳稅額」的好管道。劉坤圖指出,當投資公司帳面處於虧損時,等於可免除5%營業稅、5%營所稅與28%的股利所得分離課稅,換言之,公司賺了1億元,而拿這1億元資金去買豪宅,當中的4530萬元相當於「政府送的」,當然助長了豪宅的價量。
 
國巨董事長陳泰銘過去幾年,以法人名義分年、分批購入「文華苑」8戶,每年買豪宅等同每年都可合法避開課稅。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
文華苑。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
避稅誘因消失 限制標的流動性
 
劉坤圖指出,富豪透過私法人買豪宅主要是想節稅,未必是要投資獲利,因此房地合一2.0雖將短期交易稅率提升,但並沒有賭住節稅的管道。林左裕直言,未來「私法人購買住宅許可制」,雖然不溯及既往,但最大的殺傷力是「限制標的流動性」,不僅5年內不得辦理移轉,加上避稅誘因消失,將衝擊到豪宅的需求。
 
劉坤圖也說,2009年遺贈稅最高稅率由50%調降為10%單一稅率,引發台商鮭魚返鄉,加上2008年金融海嘯過後,房價谷底翻揚,富豪嗅到降稅、全球QE、低利率,豪宅需求暴增,並成為房價飆升的領頭羊,如今「私法人購買住宅許可制」即將上路,加上房市景氣下行,豪宅市場恐怕難再見昔日榮景。

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