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美國房屋總價自高點滑落 去年蒸發2.3兆美元

商傳媒/[email protected] (商傳媒 SUN MEDIA) 2023.02.23 17:18
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商傳媒|綜合報導

根據美國房屋經紀公司Redfin最新統計顯示,美國房屋總價值在去(2022)年6月(達47.7兆美元)登峰後,下半年開始下滑,共暴跌4.9%、達2.3兆美元,創2008年次貸風暴以來最大同期(6-12月)跌幅。去(2022)年12月美國房屋總值年增6.5%、也創2020年8月以來最低年升幅。

美國高昂的房價原就讓人吃不消,去年面對高漲的通膨壓力,央行採取暴力升息對抗,也促使房貸利率翻倍上漲,進一步打擊房地產景氣。美國今年1月的房價中位數為38萬3249美元,明顯從去年5月的(43萬3133美元)巔峰滑落。Redfin經濟研究主管Chen Zhao主管分析,房地產市場價值雖然流失一些,但多數屋主仍從疫情過後的房市榮景中收穫滿載,其實目前房屋總價值仍比2020年2月,高出約13兆美元。

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Redfin分析美國房屋總價值變動。圖片來源:Redfin

儘管美國整體房市景氣下滑,但有部分地區的房產未受影響,以邁阿密為例,當地房屋總價在12月達到4685億美元,幾乎年增20%,是美國最會漲的大都會區。不過,有些區域可沒那麼幸運,由於新冠疫情期間,科技業員工搬到房價沒那麼高的地方,因此舊金山房屋總價在12月重挫6.7%,居美國都會區跌幅之冠,其次是加州的奧克蘭和聖荷西,分別年減4.5%、3.2%;紐約及西雅圖的房屋總價也走跌。

高盛集團近期也發布預測,2023年美國一些大熱的住房市場將迎來黑暗的日子,特別是四個城市:加州的聖荷西(San Jose)、聖地亞哥(San Diego),德州的奧斯汀(Austin),以及亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix),可能會出現房價暴跌,類似2008年的房市崩盤。高盛分析,利率維持在高位的時間將超過預期,並且到2023年底,30年固定房貸利率,預測達6.5%。高抵押貸款利率,加上飛漲的房價,促成了房屋市場的冷卻。

美國勞工統計局(BLS)今年開始調整CPI權重計算,當中,將美國房產價格權重上調,並將能源價格權重調降;換言之,未來在估算美國CPI表現時,要多㸃留意美國房地產價格變化。美國的住房成本分為「主要住宅租金」與「所有權人約當租金」二項,前者為承租人的租金費用,佔CPI約7至8%;後者為出租人租金收入,與房價指數正相關,但有僵固性,佔CPI約23至24%。美國房價指數年增率在去年3月見頂後開始下滑,在基期對照下,代表今年4月起的CPI有加速下滑的機會。

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