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房價跌15%預售「退戶潮」大爆發?專家揭最慘狀況

好房News/ 2023.02.07 21:29
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
預售屋的自備款因涵蓋定金、簽約金、工程期款,具備可分期繳納的優點,而違約金最高上限為總價的15%,過往房市景氣轉弱時,有些投資客為了避免交屋後得背上貸款,或因房價下跌賠更多,乾脆退戶或不交屋。專家提醒,短期內雖不會出現預售屋退戶潮,但仍要注意爛尾樓風險。
 
前一波房市景氣高點反轉是在2014年,後續的2、3年,不少2011年、2012年房價大漲、預售屋熱銷的建案,卻面臨交屋不順的窘況,甚至有建商因退戶「房子愈賣愈多」,而隨著2022年下半年房市景氣轉弱,未來退戶狀況會再出現嗎?
 
房價跌15%預售「退戶潮」大爆發?專家揭最慘狀況(示意圖/好房網News資料照)
政府日前通過相關法律修正草案,全面禁止預售屋及新建成屋換約轉售,恐對預售屋市場造成影響。圖/好房網News記者賴心怡攝
 
正業地政士事務所所長鄭文在認為,這幾年不少建商的經驗是,挺過不景氣後,餘屋建案房價卻能賣得比開盤時更高,因此口袋深的建商,今年可能寧可封盤先不賣,加上利率也比早期動輒8%、10%來得低,不走預售,改為先建後售,等3至5年後房市景氣回溫,再開盤賣個好價。
 
至於爛尾、停工情形,鄭文在表示,第一、盡量找品牌建商購屋,避免一案建商;第二、可查閱預售屋基地的地段地號,瞭解土建融貸款是否過高,來衡量建商財務狀況,再比對實價登錄預售屋的銷售率,當銷售率不佳、土融又高時,就有週轉風險了。第三、要留意建案履約保證是否有專款專用,還是已被匯入建商戶頭,金流很重要。
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰指出,在《平均地權條例》的緊箍咒下,的確部分預售案有傳出客戶解約情形,而在2016年同屬房市低潮時,曾有高價產品的建商使出「不申請使照」方式,以拖待變,但如今因央行針對建商的貸款有相關限令,未見鬆綁下,建商可能難以重施故技。
 
陳炳辰認為,建商降價換交易只是早晚的問題,但若是因過去兩年開高的價位,進而打個八、九折,僅是壓縮獲利空間,但要說虧本演變為大規模的斷頭、爛尾,恐有有太小覷建商實力之虞。
 
不過,他也說,如今房市仍有其他政經利空延續,看不到黑暗盡頭,預期應會有配套或先前一連串打房措施部分退場的可能,至遲在2024年有機會讓房市喘口氣,民眾不妨趁目前盤整態勢進行議價,應能挑到「高性價比」的物件。

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