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「露臺戶」只能使用卻無法擁有? 房屋所有權4類解析!

好房News/ 2023.02.04 18:14
好房網News記者林清坤/綜合報導
 
大樓的露臺戶可以為住戶增加使用空間,能夠用來收納空間或是種種花草,有不少民眾因此被吸引購買!但近日有網友指出,代銷人員向其告知,購買的露臺空間為約定專用,令她不禁納悶,「都已經是自己買的範圍怎麼還有約定專用的差別?」
 
網友表示,她近日看到離老家通勤20分鐘的建案,打聽之下頭期款價格也是她能負荷的範圍,而代銷人員也向她透露目前整個社區還有一戶位在5樓的超大露台戶,整個露台空間是約定專用。
 
大樓的露臺戶可以為住戶增加使用空間,能夠用來收納空間或是種種花草,有不少民眾因此被吸引購買!圖/好房網News記者唐主桂攝
露臺戶廣告。圖/好房網News記者唐主桂攝
 
代銷人員向她解釋,雖露台空間為約定專用但實際使用上都是自己的範圍,並無影響,此說法讓原PO感到霧煞煞,「都已經是自己買的範圍怎麼還有約定專用這個東西?」
 
買房學問深不見底,大大小小的專有名詞特殊用語感覺一個沒搞懂就會被詐騙,對此「賣厝阿明」針對上述案例,將房屋所有權的類型與權利範圍進行分類解釋。
 
1.專有部分:獨立使用性質的室內空間
 
根據《公寓大廈管理條例》第3條的定義,專有部分就是指屋主(所有權人)可以『獨立使用的空間』,並且可以單獨登記為區分所有權的標的物,就稱為「專有部分」,像是室內登記的實際坪數,包含:室內面積或附屬建物如陽台面積等都涵蓋在專有部分內。
 
同時,除了法律有另外規定限制外,屋主(所有權人)可以自由的使用、收益、處分,其他第三人干涉不到你怎麼使用。
 
2.共用部分:共同使用的大樓公共設施
 
也就是權狀內不算在專有部分的附屬建築物,同時是提供給社區全體住戶共同使用的區域,如:屋頂、屋頂突出物、防空避難室或機電空間等,都算在公用部分,這些地方是不可以登記成專有部分。
 
另外,也有規定限制起造人或是建商將共有部分,像是法定空地、法定停車空間及法定防空避難設備等地方,出售給住戶(區分所有權人)或是其他特定人士等影響到全體住戶(區分所有權人)權益的行為。
 
3.約定專用:只有使用權沒有所有權的區域
 
在《公寓大廈管理條例》第3條的範圍中,約定專用通常是把原本屬於整個社區的某一塊,以約定的方式單獨給某一戶專門使用,最常見的就是露台、花台、一樓庭院等地方。
 
以權利範圍來說,約定專用的區域屬於『只有使用權沒有所有權』,要自己管理維護及負擔該區域的修繕問題。同時,約定專用的面積只會出現在謄本標示部,並沒有算進權狀面積內。假設後面想再加裝像是雨遮或是花架等設施,要事先取得社區管委會同意後,且尺寸大小都有符合社區規約才可以增建。
 
4.約定共用:自己的跟大家分享
 
約定共用的定義恰恰好根約定專用相反,根據《公寓大廈管理條例》的定義,是將原本屬於社區大樓裡某一戶的區域,同樣用約定的方式提供給整個社區使用,像是警衛室或是一樓騎樓都是常見的約定共用區域。
 
針對露臺空間,建築先生Jackson曾在Youtube頻道上表示,露臺空間以產權來說,通常歸納為「不計價約定專用」,所以並不會出現在權狀裡。而屬於「約定專用」的露臺如果要在露台建設採光罩,必須經過管委會同意才能變更露臺外觀。
 
全球居不動產情報室總監陳炳辰則指出,即使管委會同意,但增建遮雨棚還是有違建的疑慮,除了搭建面積要低於露台的1/3以外,根據法規,露臺、遮雨棚、雨遮等面積,合計若9坪以內,雖然不需立即拆除,但也得拍照列管。
 

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