預期住宅銷售套數於2023年回升 高端產業園、倉儲物流、生物醫藥等新經濟項目將繼續受捧
- 2022年大灣區一手住宅銷售數字有所回落。由於年內一手成交集中以優質物業爲主，平均一手房價反而被推高，而二手房價則維持跌勢；預期2023年中港通關後大灣區樓市有望「量升價穩」
- 大灣區商業物業投資2022年總成交額逾649億元人民幣，佔全國大宗交易(億元以上)約29%，當中深圳的大宗交易額更超越北京，躍居全國第二位。
- 工業、物流、數據中心等與新經濟有關的投資比例增加；同時，國內基礎設施公募REITs的崛起，將促成更多產業園、生物醫藥和倉儲物流成交。
香港 – Media OutReach - 2023年1月11日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表大灣區住宅市場及商業物業投資市場2022年回顧及2023年展望。2022年，大灣區各市住宅市場受到疫情影響明顯轉靜，整體成交宗數和二手樓價均出現下調趨勢，商業物業大手投資市場(億元人民幣以上)反而相對企穩。然而，隨著內地防疫措施大幅放寬以及恢復免檢疫通關，預期將為大灣區2023年的住宅市場及投資市場帶來利好消息，相信能帶動整體市場氣氛及成交量逐步回升。
大灣區住宅銷售額及價格
受疫情和經濟增長放緩影響，2022年大灣區住宅成交量大幅回落，整體一手住宅成交宗數約40萬套，與2021年相比按年下跌近35%（圖一）。其中，過往為香港買家熱點城市的珠海的調整幅度最大，去年內地的入境限制無疑亦拖慢了整體住宅的成交量。
戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生表示：「雖然2022年大灣區整體住宅成交量有所回落，但最近內地政府大幅放寬國內防疫政策，並與本港恢復通關，相信將有助帶動大灣區在2023年後市的成交量。然而，通關初期可能首先以帶動港人北上收樓及完成疫情前的交易爲主，並以用家主導市場，成交量未必會在第一季立即出現V-型反彈，相信整體大灣區樓市要到2023下半年才能重拾上升動力，料全年總成交宗數有望上升20至25%。」
至於住宅價格方面，部分城市一手成交價錄得升幅，但主要因爲一手樓盤的供應和預售集中在優質類型物業，故平均一手樓價被推高，但實際成交並不多。二手價格方面，以具指標作用的深圳市為例，根據戴德梁行提供的深圳中高端二手住宅價格指數，二手樓價已從2021年高位回落超過5%（圖二），但相信隨著內地放寬防疫限制，樓價跌幅有望逐步收窄，預料2023全年樓價將保持平穩。
大灣區商業物業投資成交宗數與金額
縱使受疫情影響，2022年大灣區商業物業投資相對活躍，下半年出現了多宗億元人民幣以上的大額交易，使全年總投資金額達649億元人民幣。以成交額計算，大灣區佔全國億元以上大宗交易約29%，其佔比為2018年起五年以來的新高（圖三）。回顧大灣區各個國內城市，2022年的商業物業投資仍以深圳和廣州最為活躍，其中深圳錄得40宗成交，總投資金額高達442億元人民幣，超越北京躍居為全國大宗交易額第二位，另外廣州亦錄得19宗大手成交，總金額為199億元人民幣。
交易金額及投資者分佈
若以投資金額劃分，2022年大灣區全年共錄得24宗10億元人民幣以上的交易，佔大灣區整體交易宗數差不多四成，明顯比2020和2021年要多，另外，10億以下的成交亦錄得37宗（圖四）。至於按市場資金來源劃分，內資成交金額比2021年上升超過50% 至559億元人民幣，佔整體市場份額的86%（圖五），可見內資的成交額正支撐著大灣區物業投資市場，當中包括數宗接管個案相關的大額交易；反之，外資投資金額只佔整體的14%。戴德梁行相信，隨著內地和世界恢復通關，2023年外資投資比例或能重上2021年水準，即約三成半。
大灣區商業物業投資類別
以交易物業類型劃分，寫字樓/研發辦公物業仍然主導商業物業投資市場，佔2022年總投資金額超過一半。
戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗女士表示：「大灣區寫字樓項目仍受市場追捧，但買家以自用型買家爲主，佔寫字樓交易額近七成。我們預計，隨著大陸防疫政策放寬以及通關復常，傳統物業如寫字樓和零售物業的投資活動有望在2023年下半年有所回升。另外，我們留意到投資在新經濟相關的物業如工業、物流、數據中心等的比例有所增加（圖六），2022年全年交易金額達154億元人民幣，佔整體交易額24%。」
陳彩麗女士補充：「內地政府自2021年6月起積極推動基礎設施公募REITs的發展，為房地產企業提供更多融資途徑，同時亦進一步刺激外資的投資活動，在2022年，市場共錄得至少13筆與REITs有關的大額交易。REITs市場的高速發展，配合政策的支持，促使高端製造產業園、生物醫藥園區、倉儲物流、長租公寓等物業跑出成爲投資熱門物業。預期這些物業類型會繼續在2023年走高，而房地產基金的投資活動將成爲來年投資市場的重心，2023年有望成爲成交大年。」
圖片說明
戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗女士(左)及戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生(右)於今日記者會上發表戴德梁行大灣區住宅市場及商業物業投資市場2022年回顧及2023年展望。
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