2023年有望息口見頂 通關可期 帶動整體房地產市場逐步回穩
香港 - Media OutReach - 2022年12月15日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今天發表香港房地產市場2022年回顧及2023展望。隨著本港息上調以及環球經濟不穩等因素影響，投資者和企業持審慎態度，香港房地產市場表現普遍淡靜：
- 住宅市場交投減慢，預計2022全年交易宗數將爲2013年之後的低位；第四季樓價跌幅擴大
- 大額非住宅物業投資2022全年（截至12月9日）成交金額較去年跌近四成半；當中工廈與地盤項目仍相對受投資者歡迎
- 甲級寫字樓年初至今（截至11月中）淨吸納量錄得正17.6萬平方呎，預計全年將為2019年後首次錄得正數；然而待租率高企使租金持續受壓
- 零售商舖租金雖持續下調，但過去數月入境人數慢慢改善，部分零售商開始為復常通關部署準備
圖一：住宅物業買賣合約數字
圖二：大額房地產投資成交 (2013-2022)
圖三：本港甲級寫字樓租金比較
圖四：香港核心區份商舖租金走勢
住宅市場：2022年初至今樓價已累跌超過10%，預期明年樓價仍有0-5%下調空間
2022年住宅市場成交明顯放緩，一月至十一月份平均每月成交宗數不足4,000宗。上半年成交氣氛主要受第五波疫情影響，而在下半年，本港息口上升及股票市場動蕩等因素促使買家表現更爲審慎，一、二手住宅交投均持續放緩。預計2022年全年總成交量約45,400宗，為10年以來低位。
樓價方面，政府數據顯示，整體樓價在2022年首十個月共錄得10.5%的跌幅，全年樓價跌幅估計約12-13%。根據戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價數據，第四季各類市場的樓價跌幅擴大，當中以代表細價上車盤的沙田第一城呎價按季跌幅18.1%最爲顯著，使其呎價回到2017年初水平；而代表中價市場的太古城則按季下調14.4%，代表豪宅市場的貝沙灣亦按季錄得6.4%跌幅。
戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士表示：「展望2023，住宅市場仍然受加息及環球經濟影響，左右買家入市意欲，同時相信部分業主因供樓壓力加大而擴闊其議價空間。預計明年上半年樓價仍會維持跌勢，但隨著市場預期息口有望於明年見頂，下半年樓價或將漸趨穩定，全年預計續調整0-5%。成交量方面，今年一手成交減慢亦令發展商持貨量增加，估計明年他們將加快推盤，並會採取貼市開價的策略吸引買家。另外，股票市場近日逐步回升，若明年能保持升勢，加上憧憬邊境有望逐步開放等利好消息，相信能帶領本港經濟和樓市氣氛逐漸回暖，住宅成交量或有機會比今年低位回升20-30%，與2019、2020年水平相約。」
大額非住宅物業投資市場：下半年投資市場轉趨淡靜，2022年成交宗數和金額均低於2021年水平
2022年下半年起受加息影響，投資者普遍持審慎觀望態度，大額非住宅物業投資市場氣氛（金額超過一億港元的成交）未見活躍，全年（截至12月9日）暫錄93宗大額成交，總成交金額較去年跌約四成半至546億港元，當中交投量集中在上半年。買家以具實力的本地投資者和發展商，以及國際房地產基金為主導。 物業類型方面，防守性較强的工業物業和地盤仍相對較受投資者追捧，主要受惠於物流倉庫、數據中心和凍倉等新經濟的需求。同時，年内亦看到不少發展商積極尋找合作投資夥伴或夥拍營運商，收購合適地盤以作重建或發展用途。
戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄先生指出：「2023年整體投資氣氛仍然需要視乎加息步伐、經濟表現以及香港與內地通關進展。投資者在現時加息大環境下普遍對回報率要求更高，然而大部分業主持貨能力強未必輕易減價，相信部分成交需要更長時間議價使買賣雙方達成協議。近期市場上觀察到不少被銀主接管資產出售的個案發生，亦看到部分業主透過放售其非核心物業以優化資產和業務組合，變相亦可帶動一些大額成交發生。另外，特首在最新一份施政報告建議進一步放寬舊樓強拍門檻，相信將加快投資者和發展商收購市區舊樓重建地盤的步伐。我們預期2023年總成交金額有望從今年低位回升，達700億港元左右水平。」
甲級寫字樓租賃市場：2022年淨吸納總計重返正數，然而待租率高企續使租金普遍受壓
受環球經濟氣氛影響，整體營商氣氛審慎，部分租戶減省寫字樓面積以節省開支，香港甲級寫字樓租賃市場在第四季度（截至11月）錄得負75,400平方呎的淨吸納量。當中新租賃成交繼續以銀行及金融行業租戶為主導，佔市場份額54%，另外逾萬呎的大手新租賃成交中亦見部分由中資公司承接。回顧2022年，淨吸納量受新落成項目預租面積帶動，繼2019年後首次重返正數，年初至今（截至11月中）錄得正176,200平方呎，亦較2020年的負230萬平方呎和去年的負58萬平方呎有明顯改善。不過，年內不少區域均有新供應落成，進一步推高第四季整體待租率至16.8%，為2004年第一季度以來新高。租賃市場選擇增多令甲級寫字樓租金持續受壓，截至11月底數字，整體寫字樓租金從年初至今累跌7.0%。
戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生表示：「大量新供應陸續推出市場，加上在低租金水平下，相信企業會繼續捉緊機會尋求優質寫字樓作升級搬遷之用，尤其近年企業對ESG的重視度不斷提升，對配套完善和設計符合可持續發展標準的寫字樓需求有增無減。此外，期望明年我們與世界各地全面通關後，國內和跨國企業會逐步落實在本港設置新辦公室，為寫字樓租賃市場帶來支持。明年將有約189萬平方呎新甲級寫字樓樓面落成，當中亦包括兩座位於中環核心區的大型新商廈，預計明年底整體待租率或攀升至18%至19%水平，而整體租金水平將下調2至4%。」
商舖租賃市場：零售商開始為復常通關部署，街鋪租金有望在2023 逐步回穩
2022年1月至10月各零售行業總銷售數字按年微跌0.7%，約2,868億港幣，以生活必需品類別如藥物及化妝品和超級市場的表現較佳，按年分別升2.8%和1.5%。回顧2022年租金表現，過去一年疫情反覆，零售市場仍由本地消費活動支撐，傳統遊客區如銅鑼灣和尖沙咀的街舖租金跌幅較爲明顯，分別按年下調8.0%和5.4%，其他區份則微跌2%至3%。各區餐飲租金方面，九龍區表現稍微較港島爲佳，尖沙咀和旺角大致保持平穩，中環和銅鑼灣則分別按年跌2.9%和0.5%。
戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生表示：「雖然租金在疫情後持續調整，然而香港舖位租金水平卻仍然領先亞太區，反映香港整體零售市場的韌性。近日內地放寬疫情防控措施，為市場憧憬中港通關帶來曙光，過去數月亦見入境人數慢慢回升。我們觀測到部分早前撤出核心地段或減少分店的品牌，近期開始重新部署招募相關零售人手，開始為通關復常做好準備。商場方面，業主願意以更具彈性的租賃條款招引能爲商場帶來人流的品牌進駐，亦會舉辦不同類型的主題活動，務求帶動商場人流和顧客購物氣氛。另外，疫情讓市民生活習慣改變更注重健康，相關的運動產品以及健身中心需求持續上升，個別品牌在疫情下積極擴充，相信仍然會是支持明年舖市主要需求動力之一。預期2023年街舖和餐飲租金有望在今年的低位稍微回升0%至5%不等。」
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圖片說明：
戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄先生(左一)、戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝先生 (左二)、戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢女士(右二)、戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威先生 (右一)
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戴德梁行
戴德梁行（紐約證券交易所股票代碼：CWK）是享譽全球的房地產服務和諮詢顧問公司，通過兼具本土洞察與全球視野的房地產解決方案為客戶創造卓越價值。戴德梁行遍布全球60多個國家，設有400多個辦公室，擁有50,000名專業員工。在大中華區，我們的23家分公司合力引領市場發展，並於2017、2018、2020榮膺《歐洲貨幣》綜合實力、租賃及銷售代理、評估、研究中國區年度大獎。2021年公司全球營業收入達94億美元，核心業務涵蓋物業管理、設施管理、項目管理、租賃代理、資本市場及估價服務等。更多詳情，請瀏覽
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