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老爸800萬房賣給女兒 「向銀行貸556萬」險遭國稅局查稅 達人出手:零繳稅

好房News/ 2022.12.01 22:44
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
善用每人每年244萬贈與稅免稅額,跨年度等於有488萬的額度,因此每逢年底,就會有不少節稅過戶潮。資深地政士提到,近期有一個案例是,老爸想將市價1000萬元的房子以總價800萬賣給女兒,且房子會向銀行貸款556萬元,但女兒未婚、自由業,恐遭國稅局追繳贈與稅。
 
正業地政士事務所所長鄭文在指出,以市價1000萬元的房屋買賣,通常自備款是200萬元,銀行貸款就是800萬元,若二親等的買賣,善用免除債務244萬元,銀行貸款只要辦理756萬元,免自備款,就可以輕而易舉的取得父母親的不動產。
 
使用贈與稅免稅額也有技巧,否則親屬買賣,向銀行貸款還是可能遭補稅。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
小宅。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
鄭文在說,該案件是女兒打算以總價800萬元向父親承買,並利用年底的最後一個月,報將爸爸的贈與稅免稅額244萬元用掉,同時辦理銀行貸款556萬元做為尾款,支付給爸爸。而銀行承辦人眼見市價1000萬元的物件,只貸款556萬元,也歡喜承作。
 
但鄭文在點出,女兒屬於自由業且未婚,從來不曾申報綜合所得稅,就國稅局而言,不認為她有償還尾款銀行貸款556萬元的能力 ,所以可能被課徵10%即55.6萬元的贈與稅。
 
關鍵就是,女兒從出社會工作就不曾申報所得稅,「如何舉證有繳納房屋貸款的能力?」鄭文在建議他們,先將房屋產權的二分之一在今年12月辦理贈與,另外的二分之一產權在2023年1月辦理贈與,這樣在明年1月底,辦理完成,取得所有權全部,就不用擔心被課徵贈與稅了。
 
鄭文在說,另外也可以考慮誠實申報所得稅,等資歷完整後,再向爸爸承購該房屋,避免國稅局作業困擾,被課贈與稅。當然,最快速的方式是趕快嫁給一個高收入、有報所得稅的金龜婿,可以合併夫妻倆的收入,或是透過夫妻贈與,讓案件次順利完成,取得贈與稅免稅證明。
 
至於該案若未來出售,房地合一稅怎麼課徵呢?鄭文在表示,如果是受贈與取得,成本就是房屋加土地的公告現值;如果是主張買賣成本就是買賣價。

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