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賣越多虧越多?學者揭史無前例「房市風險」!

好房News/ 2022.11.28 18:20
好房網News記者林和謙/台北報導
 
國內不僅房價噴漲很多,近年來營建成本上升也明顯,前淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰透露,幾年前中南部不少建案在房價未大幅上漲前完銷,之後營建成本逐漸上漲,且又缺工缺料,於是漸形成無利可圖甚至虧本現象,且在「三倍數效應」下,意外出現賣越多虧越多的情況,對建商來說是很大的衝擊力道,這現象也可說是史無前例。
 
3、4年前中南部不少建案在房價尚未大幅上漲前就100%完銷,莊孟翰表示,之後營建成本逐漸上漲,且又缺工缺料,於是漸漸形成無利可圖甚至虧本現象,近2、3年來有一些建案急於轉讓,原因在於「三倍數效應」,意外出現賣越多虧越多的情況;他指出,且因多數營造廠業務滿載,無力再承接新建案,不少小建商財務壓力大,而出現建案沒人接手導致爛尾樓現象。
 
幾年前中南部不少建案在房價未大幅上漲前完銷,之後營建成本逐漸上漲,且又缺工缺料,漸形成無利可圖甚至虧本現象,在「三倍數效應」下,意外出現賣越多虧越多的情況,可說史無前例。圖/好房網News記者林和謙攝
目前對於都更危老整合者沒有一套完善規範,整合人員沒有任何條件限制、不需要具備任何專業,「這是很諷刺的現象」,也是都更難以推動的原因之一。圖/好房網News記者林和謙/攝
 
莊孟翰認為,「三倍數效應」值得重視,衝擊力道很強,像是合建、都更、危老建案,,在成本大幅上漲之下,以台北市來看,不少建案的分屋比例為65:35,就是地主分回65%、建商分回35%,而一旦造價成本每坪提高3萬元或5萬元,建商除了要負擔分回的35%造價,還要負擔地主分回的65%造價,無形中就形成史無前例的「三倍數效應」問題,也就是每坪營建成本提高10~15萬元。
 
莊孟翰指出,上述這樣的效應及風險,影響較大的是銀行融資貸款問題,若整個建案銷售不錯,價格有賣到一定程度,可能比較不會有什麼麻煩。
 
他表示,但如果是在中南部地區,原本房價不高,但營建成本卻大漲,此情況下就會形成「三倍數效應」,也就是每坪造價若提高1萬元、對整個建案來說等於營建成本提升3倍,也是目前產業界擔心的事,「三倍數效應」也導致銀行限縮建築融資而衍生的營建業不可預測風險。

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