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為何房價沒跌?業界3大暗黑「灌水手法」 專家:不能說的秘密

好房News/ 2022.10.26 06:27
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
面對央行今年連續三季升息,且股市走弱、資金水位下降等,也讓房市量能衰退,雖然部分地區成屋有出現價格微幅下跌,但多數民眾仍未感受到降價或是議價空間明顯加大。專家也提出,有幾項銷售作法能達到「鞏價」目的,造成房價沒下跌的錯覺。
 
以記者實地到預售建案賞屋的經驗來說,近期銷售端面對政府打炒房、銀行審核貸款趨嚴,多會提醒消費者可「房貸+信貸」或「房貸+公司貸」,這部分是讓買方能夠達到購屋門檻,讓自備款不足的人「踮腳尖買房」。
 
預售屋實價登錄未見修正或下跌,除了量縮之外,業者們也極力鞏價。示意圖/取自桃園市地政局臉書
房市、預售。圖/取自桃園市地政局臉書
 
而鞏固價格做法,第一種是「總價含裝潢」,這手法從早期至今,在預售屋市場就相當流行,尤其裝潢能含在總價貸款時,能吸引許多小資購屋者買單,在預售屋實價登錄時,即便註明總價含裝潢,卻仍達到美化總價與單價數字的效果。
 
東龍不動產專任委託部經理陳泰源,則觀察到新型態的操作手法。他表示,有建案透過總價不變,挪動車位價格,以此鞏固「單價」,舉例來說,總價1000萬元,房屋750萬元、車位250萬元,曾有案例是,建商要求簽約時寫總價1000萬元,房屋850萬元、車位150萬元,這樣就能美化建物單價。
 
陳泰源說,這樣有兩種效果,第一、建商在賣社區餘屋時,消費者看實價登錄會發現單價還鞏在那,沒有修正或下跌;第二、建商可藉此說服消費者「若車位價格寫低,未來轉手時,卻能賣到市場行情,用車位賺到價差空間」。
 
除了上述兩種鞏價方式,第三種則是簽訂契約後,再私下折讓。例如今年高雄國稅局就提出一個補稅案件,民眾在109年與建商簽訂房屋土地買賣契約,交易總價為1400萬元,簽約後建商折讓300萬元,111年他出售時卻以1400萬元列為取得成本,遭補徵房地合一稅135萬元與罰鍰43.2萬元。
 
房市專家、消基會房委會委員張欣民指出,現階段總價含裝潢、送家具家電,都是為了讓消費者稍有撿到便宜的錯覺,同時鞏固價格,尤其若房市持續走淡,銷售業者不想當「開第一槍」的人,也只能透過此方式盼望買方出手。
 
張欣民表示,業者透過鞏價方式,或是美化實價登錄,讓消費者現階段感受不到價格有下跌可能,但時間拉長,在升息與資金退潮基調不變之下,明年預售與成屋市場價格將逐漸鬆動,屆時降價消息可能就會浮出。

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