張書瑋／海外房產專家
馬來西亞整體經濟、政治狀況恢復穩定，需求增加，價格也回升。除了苦了很久的屋主終於可以鬆一口氣之外，尚未進場的投資客也看見機會。根據馬來西亞valuation and property service department統計報告，今年上半年房地產市場的量及價持續成長，有望創下歷史新高！
市場現況解讀：
1.價量雙漲，上半年成交量及價皆創近年新高
2022上半年，物業交易量為188,002個單位，較去年的139,752成長了34.5%。其中61.8%是住宅，8.1%商用、2%工業用、22%農業用。住宅交易量共116,178間，其中以價格在RM30萬以下的單位占總數的56%為最多；其次是價格RM30萬到50萬的單位，占總交易數量的23.6%；RM50萬至100萬的單位約占15.2%，價格在100萬以上的單位則占4.9%。
馬來西亞政府規定，外國人在當地大部分區域的買房限制價格需在馬幣100萬以上，而根據以上統計資料，有將近95%的成交單位是低於這個價格的，可見雖然海外資金尚未完全回到當地，但本地市場剛性需求增加，本地人買房數量大幅成長。
另外，隨著需求增加，價格也持續回升，今年平均交易價較疫情前成長高達36.1%！
2.overhang新房完工未售出量減少
今年新建項目持續增加，不過目前為止的滯銷房產數量是34,092個單位，比起去年36,863的單位數減少了7.5%。可見新房的去化速度增加，買方購買意願高，且銀行批准貸款，預售屋的銷售狀況佳，讓建商對房市信心漸漸恢復。
後半年展望：
1.通膨控制得宜
今年二月，俄烏戰爭爆發後迅速引起全球通貨膨脹及能源、糧食危機，世界各大經濟體面臨巨大的衝擊。各地物價飆升之時，馬來西亞整體卻保持相對穩定的狀態。原因是馬來西亞為石油出口國，95無鉛汽油的價格大約只有台灣的一半，其受到油價上漲的影響較小，通膨狀況也相對可控。
2.經濟復甦強勁
今年(2022)初開始疫情逐漸趨緩、國境開放、入境免隔離，遊客漸漸回來，觀光產業復甦。五月，馬來西亞政府宣布解除室外口罩令、八月起解除室內口罩令，各項經濟活動陸續恢復正常運作。整體市場回溫，自住、自用房屋需求遽增，旅遊房產(民宿、酒店)成長也更甚以往。
大馬國境在開放後經濟復甦力道強勁，外銷及內需同時發威，今年第二季的GDP較去年同期成長8.9%(第一季也成長5%)，遠超過經濟學家預估的年增率6.7%。
根據馬來西亞國際貿易暨工業部(MITI)發布之統計資料顯示，馬國今(2022)年8月份總貿易額為2,657.44億馬幣(約584.12億美元)，較去(2021)年同期成長56.7%；貿易順差達169.24億馬幣(約37.2億美元)，下跌19.9%。
3.政治越趨穩定
隨著「一馬弊案」塵埃落定、前首相納吉入獄，巫統重新取得大權，馬來西亞政治暫時穩定。且近期國內通過政治旋轉門條款，相信國會殿堂的穩定度會有所提升。而預期今年十一月後明年第一季將舉行大選，屆時若持續為巫統執政，相信在政治上能持續穩定的態勢。
4.馬幣相對穩定
根據MIDF研究，馬幣走弱與其他國家相比仍不算跌幅太深。日圓兌美元在6個月內貶值近15%，歐元兌美元也跌至1:1的重要關口，泰銖半年貶值超過8%。相比之下馬幣顯得沒那麼糟糕。而大馬的通貨膨脹率仍在溫和3.4%增幅，仍屬合理範圍。
存在的威脅：
1.勞動市場仍缺工
先前因疫情緣故，馬來西亞實施外勞引進凍結令，現在雖已解除，卻因政府單位曠日廢時的程序，遲遲等不到移工數回升。仰賴原物料生產和出口的馬國正面臨2020以來最嚴重的缺工。馬來西亞有5%的經濟產值來自棕櫚油，而該產業表示，今年產出恐減少300萬噸，將損失40億美元。橡膠手套產業也表示，如果缺工持續，今年收益將會損失7億美元。若此狀況持續未解決，將會造成慘重的經濟損失。
2.OPR續升，成本提高
大馬央行每二個月召開利率存準會議，今年自五月以來連續三次升息一碼，目前OPR隔夜拆款利率已經達到2.50%。此利率較疫情期間的史上最低利率1.75%已回升三碼，但目前市場對於利率回升的反應仍不明顯。
國內專家學者認為大馬的OPR應該隨美國聯準會的升息調整利率政策向上，市場一派看法未來仍有3-4碼升息的可能性，屆時市場的房地利率預計將回到3-4年前的4.5%左右，預計將會對房市的資金帶來不小壓力。
總結
大馬在越來越明朗的政治情勢，伴隨著經濟強勢復甦，國內的自住、自用也大爆發，房市前半年大發利市。以此之勢，今年交易量有望創歷史新高，是很好的進場買點，特別是本地自住區域的房屋市場。
唯過去海外置產的屋主較多購買市中心等非自住區段，則需要再等等，等待市中心商業狀況回復、超越過往，才會是好的賣點。
照片來源：CNEWS資料照
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