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新屋爆量恐賣壓 永慶房屋:房價看漲比例9季新低

匯流新聞網/許 哲綱 2022.09.27 08:15

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匯流新聞網記者許哲綱/台北報導

根據永慶房屋2022第四季網路會員調查,全台認為房價看漲的比例由上季的42%再度下降至38%,略減4個百分點,創9季以來新低;另外,觀察七大都會區近二年第三季房價變化,均呈現上漲趨勢,可以發現除了雙北市外,其餘五大都會區年度漲幅均超過一成,高雄年漲22.2%最多,其次則是新竹、台南年度漲幅近二成居次,顯見近一年國內房價漲勢仍明顯。

永慶房屋業管部協理陳賜傑指出,全球通膨攀高,各國央行貨幣緊縮態勢已確立,此外,還有地緣政治風險未除,讓經濟前景不明朗,各家經濟預測機構紛紛下調全球經濟成長率,國內疫情也尚未看到趨緩跡象,讓消費者對房價上漲的預期逐漸冷卻,看漲比例連三降。看跌比例則增至31%,顯示消費者對於房價看法多空對峙。

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本次調查也針對消費者想購屋的地區做房價看法的調查,陳賜傑說明,根據調查結果顯示,全台有34%消費者認為過去一年房價已上漲10%以上,消費者對於房價上漲的感受深刻。若觀察七大都會區,桃園以南五大都會區認為上漲10%以上占比逾三成,新竹、台南與高雄更是超過四成,台南甚至有逼近五成消費者認為過去一年上漲10%,顯示台南消費者對於房價漲勢最有感。

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陳賜傑指出,發現僅16%消費者認為2022年下半年是購屋好時機,另外,針對國內升息的議題也進行調查,調查期間為8月中至9月初,在央行理監事會議前,可以觀察消費者對於國內再度升息的預期。73%消費者認為前兩季升息1.5碼後,今年會再度升息,42%消費者認為今年還會再升息半碼,37%消費者則認為會再升息1碼,顯示近八成消費者認為今年再升息的幅度在半碼與1碼之間。

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調查結果顯示,79%消費者對於再升息的房貸壓力承受度在2碼內,陳賜傑表示,本次調查是在已升息1.5碼的情況下,消費者能承受在升息的幅度僅2碼內,若以7月五大行庫購屋貸款利率1.703%推算,再升2碼就會讓購屋貸款利率站上2.2%,顯示對於有購屋需求的消費者而言,房貸利率超過2.2%,將創2008年以來新高,消費者的房貸還款負擔將過於沉重,恐選擇放棄購屋。

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前兩年受惠於低利環境與資金潮助攻,讓房市交易熱絡,自住、置產等需求強勁,加上通膨蠢動,不動產實質資產價值成為通膨洪流下之保值首選,推升購屋需求穩定成長。永慶房產集團業務總經理葉凌棋指出,除了雙北市外,桃園以南五都2022年第三季房價較上波高點均有三成以上的漲幅,尤其以新竹縣市漲幅最為明顯,已較上波高點再度上漲超過六成,台南漲幅也有逾五成,桃園則與上波房價高點相比上漲四成,只有台北、新北因房價基期高,房價相對穩定。

若觀察七大都會區預售交易市況,葉凌棋指出,台中交易表現最亮眼,量增三成、總銷金額成長逾六成,其次則是桃園量增27.7%,總銷成長近五成。此外,統計近三季預售屋每月平均交易件數與總銷金額,今年第二季全台交易件數大減47.1%,總銷金額衰退43.5%,預售屋買氣降溫,交易量大減近五成。若進一步觀察七大都會區預售交易市況,與去年第四季相比,台北、台中交易件數已腰斬,高雄交易件數、總銷衰退約六成,交易量能不及去年第四季的四成水準。

葉凌棋說明,觀察2022年1至7月全台建照量較去年同期微減1%,但仍維持高檔水位,新屋開工則年增22%,顯示在前兩年因疫情衝擊而工料雙缺的現象,讓興建期程遞延至今年,全台房市將面臨大量興建潮,預期未來2到3年恐有大量成屋完工釋出,房市恐現超額供給。

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根據預售屋新建案完工預估年份統計,葉凌棋說明,今年全台預售屋預計完工戶數約2.7萬戶,明年則暴增至5.1萬戶左右,2024年約4.4萬戶,2025年雖完工戶數續降,但也有近3.9萬戶之多,若合計2023至2025年預售屋預計完工戶數將逾13萬戶,屆時恐將出現大量賣壓湧現。若從七大都會區觀察,新北、台中新屋完工高峰期均落在2023至2025年間,三年估有2.9萬戶與2.6萬戶的預售新屋完工,台南與高雄則有逾1萬戶新屋供給,都須特別留意,未來預售市場面臨挑戰。

葉凌棋指出,在高通膨、快速升息與地緣政治衝擊下,不少經濟預測機構紛紛下修全球今年與明年的經濟成長率,國內尚有疫情升溫的不確定因素,即使一度有疫情趨緩跡象,但如同前兩年疫後的房市激情演出,在今年已不復見,加上房價、物價上漲與持續升息的交互作用下,將壓縮消費者購屋負擔能力,預估2022年房市呈現價平量縮格局。同時下修2022年房市交易量至31.5至32.6萬棟之間,與去年同期相比減少6%至10%左右。

照片來源:CNEWS資料照

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