工業、物流、數據中心等新經濟物業項目崛起
上半年總成交額近240 億元人民幣 佔全國大宗交易份額5 年新高
- 2022年上半年一、二手住宅市場整體銷售數字按年下跌，但成交以優質物業為主，平均價格反被推高，全年銷售數字有望升 5%至10%
- 上半年大灣區商業物業投資市場總成交額為240億元人民幣，佔全國大宗交易約 32%，創五年新高
- 工業、物流、數據中心等新經濟投資比例明顯增加，開始主導市場，其中深圳工業物流成交佔比 73%，為去年同期的六倍
- 上半年投資成交金額以內資為主，錄得222億元人民幣，反映該類投資者看好物業投資前景
香港 - Media OutReach - 2022年7月28日 - 全球領先的房地產服務商戴德梁行 | Cushman & Wakefield 今日發表2022年上半年大灣區住宅市場及商業物業投資市場回顧及展望。今年上半年，大灣區住宅市場出現「價升量跌」的情況，整體銷售數字按年跌近45%，價格卻普遍呈上升之勢。隨着大灣區內各城市逐漸發展成熟，交通網絡亦日趨完善，今年上半年廣州、深圳和東莞的物流需求外溢擴展，帶旺其他大灣區城市。工業、物流、產業園及數據中心等新經濟類商業物業投資比例明顯增加。不過，礙於疫情對企業發展及零售消費仍有一定影響，投資者對傳統的寫字樓及商場項目轉趨謹慎，自用型買家佔比近九成。
大灣區住宅價格及銷售額
2022年上半年大灣區內住宅樓價，以廣州和深圳表現較為突出，其他七個城市相對比較平穩，兩大主要城市深圳及廣州每平方米價格分別為75,045元及38,821元人民幣，較去年上升17.1%及13.6%。另外，其他城市如佛山和東莞自2017年以來，也有八成左右的升幅，廣州更大飆136%（圖一）。兩個主要城市升幅比較明顯是因為過去一年受疫情影響以及調控措施，主要樓盤的預售和供應都集中在優質類型物業方面，而以一般用家需求為主的中價樓的供應相對較少，所以平均樓價看似上升比較突出，但其實所有城市的成交量都是大幅減少。
從銷售數據中反映，上半年大灣區整體銷售數字與樓價分途發展，一、二手成交宗數約19萬宗，按年跌 45%，雖然廣州、佛山銷售數字屬區內最為強勁，但對比同期仍然失色，跌幅則以惠州、珠海和東莞最為明顯，同比下跌六成之多。
戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生表示：「大灣區的一、二手住宅樓價上半年升幅，主要受優質物業的交易所帶動，預計全年樓價將保持平穩。至於成交量方面，雖然上半年整體銷售數字大幅回落，但預料隨著政府調控措施放鬆，全年銷售數字有望錄得 5%至10% 升幅。」
大灣區商業物業投資成交宗數與金額
大灣區概念於2017年推出後，商業物業投資交投變得活躍，在全國市場的佔比日益增加。縱然受疫情影響，今年上半年全國總成交金額暫錄得747億元人民幣，大灣區佔全國大宗成交比例達32%，為2018年以來的五年新高（圖三），由此可見其活躍度及重要性，預期全年成交金額為655億元人民幣。
交易金額及投資者分佈
至於交易金額方面，區內的物業以較細額的成交為主，今年上半年共錄得26宗交易，其中19宗成交金額低於10億元，佔總交易宗數約七成三（圖四）。市場資金來源方面，外資成交金額同比下跌80%。去年上半年外資成交額為86億元人民幣，今年則只有18億元人民幣，反之，內資的成交額達220億元人民幣，主力撐起整個市場，反映他們看好物業投資市場前景。
大灣區商業物業投資類別
戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗女士表示：「投資者對傳統物業項目趨於謹慎，寫字樓交易的自用型買家佔比近九成。至於工業、物流、數據中心等新經濟投資比例則明顯增加（圖五），全年交易金額有機會攀升至200億元人民幣，預計大灣區全年總成交額約為655億元人民幣。」
2022年上半年度大灣區內物業交易仍以深圳和廣州較為活躍及矚目，前者有15宗，金額達115.5億元人民幣，至於廣州亦錄得10宗成交，金額為120.5億元，創當地上半年成交額記錄，更屬五年新高。至於深圳的工業物業成交佔比73%，為去年同期六倍之多。在多個成交案例中，除了傳統的金融保險行業外，亦不乏生物科技、物流、數據中心等，由此可見，大灣區內的商用物業投資更趨多元化。
戴德梁行大中華區副總裁陶汝鴻先生總結說：「隨著大灣區多個核心城市的交通網絡日漸完善，加上廣州、深圳、東莞的物流需求外溢擴展，從而帶旺其他周邊城市，整個灣區的發展亦趨一體化。除了寫字樓及商場等傳統物業類型外，我們特別看好工業物流、產業園及數據中心等新經濟類項目，將成為大灣區物業投資市場的亮點。此外，北部都會區、前海等大灣區發展概念，亦逐漸受到投資者認同，並相信他們會更留意該地區的物業市場，提前部署以把握機日後的投資機遇。」
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圖片說明：戴德梁行中國資本市場執行董事陳彩麗女士 （左）及戴德梁行大中華區副總裁及大中華區策略發展顧問部主管陶汝鴻先生（右）
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