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「終結炒房之島」他到央行解盤房市 獻策十二招:2022要小心了

好房News/ 2021.12.23 22:11
好房網News記者蔡佩蓉/台北報導
 
素有「房市研展天王」之稱的房市專家張欣民,長年關注房市脈動,11月底被邀至中央銀行進行150分鐘的房市專題演講,他透露,央行官員最關注營建業、建築業者的生態,而當下,他也提出調控房價的十二項可行政策建議,其中「預售屋禁止換約」12月9日內政部隨即公告修法草案,將送至立法院審議。
 
張欣民說,這是第二次被邀請到央行進行簡報,第一次是2000年政黨輪替後,扁政府要「救房市」希望吸納各界專家,給予建議。21年後,政府「打炒房」要抑制房價不合理、快速上漲,「研展天王」相隔多年再次獻策。
 
房產專家張欣民11月底到央行進行房市簡報,他認為打炒房措施隨時會升級。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影張欣民。圖/好房網News記者蔡佩蓉攝影
 
張欣民指出,去年開始,因疫情全球政府紓困救經濟,市場資金氾濫且利率創史上最低,熱錢也席捲台灣,導致房價超乎預期上漲。只是他推估全台今年買賣移轉棟數創7年新高後,明年可能面臨衰退或是高原階段,價格部份,則要看政府端出的房市政策影響程度。
 
張欣民赴央行簡報,提出十二項調控策略,包括全面取消房貸寬限期、暫停30~40年房貸、取消建商餘屋貸款、限貸項目實施差別利率與全面升息;此外,囤房稅、課徵空地稅與追查購屋資金來源、壽險資金投資不動產更嚴格規範。
 
另外還有,建地限期開發(搭配空地稅)、修改地方政府售土地規則、預售屋禁止換約。張欣民分析,「取消建商餘屋貸款」、「追查購屋資金來源」與「預售屋禁止換約」都屬於重拳,因此本次內政部修法草案,對掃蕩預售屋投機客有很大效果,惟要擔心是否進入立法院後又變成「折衷方案」。
 
張欣民表示,至於「取消建商餘屋貸款」直接衝擊手邊有餘屋的建商,尤其近年利率持續下滑,建商往往「借新還舊」,而餘屋貸款則能讓建商不降價繼續撐,不急於出售。
 
房價若煞不住,政府還是有「預藏重拳」。圖/張欣民提供
打炒房12招。圖/張欣民提供
 
「追查購屋資金來源」也是殺手鐧,他點破,現在許多豪宅都說是「現金置產」,但對有錢人習慣借錢玩金錢遊戲來說,現金買房的資金來源是否乾淨?這是打問號的,假若公布稽查案例,就會有嚇阻效果。
 
疫情之下,衝擊百業,但房地產成為資金追逐標的,讓房價快速上漲,展望2022年,張欣民提及,並非這麼樂觀,尤其美國升息在即,台灣可能在明年下半年跟進,但預料不會有大幅度升息。
 
房市整體價量部分,在預售屋禁止換約之下,假若2022年下半年實施,這段空窗期可能會出現最後一隻老鼠,明年也將有縣市首長選舉,房市價量景氣高原是否持續,政策面是重要觀測點。
 
繼9日內政部公告預售屋禁止換約,17日起央行將再升級信用管制,包括自然人買豪宅與第三戶貸款降至4成、購地貸款最高成數降為5成、餘屋貸款最高成數降為4成、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。
 
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