好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
素有「房市研展天王」之稱的房市專家張欣民，長年關注房市脈動，11月底被邀至中央銀行進行150分鐘的房市專題演講，他透露，央行官員最關注營建業、建築業者的生態，而當下，他也提出調控房價的十二項可行政策建議，其中「預售屋禁止換約」12月9日內政部隨即公告修法草案，將送至立法院審議。
張欣民說，這是第二次被邀請到央行進行簡報，第一次是2000年政黨輪替後，扁政府要「救房市」希望吸納各界專家，給予建議。21年後，政府「打炒房」要抑制房價不合理、快速上漲，「研展天王」相隔多年再次獻策。
房產專家張欣民11月底到央行進行房市簡報，他認為打炒房措施隨時會升級。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
張欣民指出，去年開始，因疫情全球政府紓困救經濟，市場資金氾濫且利率創史上最低，熱錢也席捲台灣，導致房價超乎預期上漲。只是他推估全台今年買賣移轉棟數創7年新高後，明年可能面臨衰退或是高原階段，價格部份，則要看政府端出的房市政策影響程度。
張欣民赴央行簡報，提出十二項調控策略，包括全面取消房貸寬限期、暫停30～40年房貸、取消建商餘屋貸款、限貸項目實施差別利率與全面升息；此外，囤房稅、課徵空地稅與追查購屋資金來源、壽險資金投資不動產更嚴格規範。
另外還有，建地限期開發（搭配空地稅）、修改地方政府售土地規則、預售屋禁止換約。張欣民分析，「取消建商餘屋貸款」、「追查購屋資金來源」與「預售屋禁止換約」都屬於重拳，因此本次內政部修法草案，對掃蕩預售屋投機客有很大效果，惟要擔心是否進入立法院後又變成「折衷方案」。
張欣民表示，至於「取消建商餘屋貸款」直接衝擊手邊有餘屋的建商，尤其近年利率持續下滑，建商往往「借新還舊」，而餘屋貸款則能讓建商不降價繼續撐，不急於出售。
房價若煞不住，政府還是有「預藏重拳」。圖／張欣民提供
「追查購屋資金來源」也是殺手鐧，他點破，現在許多豪宅都說是「現金置產」，但對有錢人習慣借錢玩金錢遊戲來說，現金買房的資金來源是否乾淨？這是打問號的，假若公布稽查案例，就會有嚇阻效果。
疫情之下，衝擊百業，但房地產成為資金追逐標的，讓房價快速上漲，展望2022年，張欣民提及，並非這麼樂觀，尤其美國升息在即，台灣可能在明年下半年跟進，但預料不會有大幅度升息。
房市整體價量部分，在預售屋禁止換約之下，假若2022年下半年實施，這段空窗期可能會出現最後一隻老鼠，明年也將有縣市首長選舉，房市價量景氣高原是否持續，政策面是重要觀測點。
繼9日內政部公告預售屋禁止換約，17日起央行將再升級信用管制，包括自然人買豪宅與第三戶貸款降至4成、購地貸款最高成數降為5成、餘屋貸款最高成數降為4成、工業區閒置土地抵押貸款最高成數降為4成。
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