好房網News記者蔡佩蓉／台北報導
屏東縣日前發生81歲失智街友被長照中心女主任「偷偷登記結婚」，遭屏東地院撤銷婚姻，關鍵就是這位街友名下竟有約4000千萬市值不動產；也有網友分享，曾遇到一位遊民坐擁上億不動產，卻淪落街頭。專家揭露，其實有不少坐擁土地，卻因產權複雜與面臨高額土增稅金，難處分的案例。
建國地政士事務所所長劉坤圖表示，以配偶繼承角度來看，假若屬於先生婚前就持有的財產，那麼遺產就是與其他繼承人平均共分，假若為夫妻婚後所購置，配偶可主張「剩餘財產分配請求權」。配偶獲得遺產後，處分土地可免土贈稅，等於省了非常大的稅金，相較老翁生前處分或贈與後再處分，可省下龐大稅金。
坐擁產權複雜的土地卻沒現金，許多地主其實很哀怨。圖／好房網News記者蔡佩蓉攝影
至於網友提及到的街友坐擁上億元土地，卻因產權複雜無法處分，沒辦法「土地換成現金」，也是目前社會現況的寫照，不少人繼承祖產，一筆土地可能有數十位持分所有權人，產權複雜難以處分，時間一久，即便想要處分卻得面臨龐大土增稅，這類土地，無法貸款，每年卻得繳地價稅，當地主也很悲哀。
正業地政士聯合事務所所長鄭文在剖析，土地的共有型態，有持分共有，也有公同共有，不同的共有型態，對於未來的處分或是貸款，會有不同的法律效果。
他舉例，當甲地由A、B、C三人共有時，無論是買賣、出租或是貸款可能都是一種麻煩，雖然《土地法》34條之1對處分上有多數決的規定，但是如果能夠單獨所有，就更好了。例如把甲地號透過土地分割為甲、乙、丙3筆土地，再將甲、乙、丙地號分配給A、B、C ，讓三人個自取得土地所有權，未來各自處分時也輕鬆自在，不會綁手綁腳。
鄭文在說，若分割後面積，和原來持分面積相等，也不會有土地增值稅的產生，可以放心申請，但要注意，若分割後產生面積的增減，因為有價金的找補，屆時會有土地增值稅甚至房地合一稅的產生。
當然，不是每一筆土地都能分割，例如耕地、法定空地等就會有特別規定，甚至無法申請。值得一提，若共有人之間還是無法達成協議，也可以參考《民法》823與824條，請求原物分割或是變價分割，只是會多出一筆法院的裁判費用及冗長的法院流程。
鄭文在建議，共有的關係有來自買賣、贈與或是繼承，為了避免未來因為繼承發生，衍生更多的共有人，使共有關係更複雜，共有物分割，是結束共有關係的好辦法。
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