好房網News記者嚴鈺雯／綜合報導
日前有一名網友在PTT《home-sale》版上貼文，他認為現在房價已經到了高點，如果自己僅有一間自住宅，在不賣的情況下，要如何放空房子得到獲利？
貼文曝光後，雖然有些網友認為天下哪有這麼好的事，「放空又不賣？有哪種資產有這種事？」、「放空＋不賣＋獲利本來就空集合」；不過大部分網友的建議分成「以房養老」及「售後回租」2派，「以房養老是最好的，等於是銀行跟你對賭，你死了才要還」、「 以房養老的貸款+1」、「賣掉跟買家說要跟他租，過幾年後再買回來，大賺！」、「售後租回，商用不動產很常見」。
網友疑惑房子在不賣的情況下，放空房子是否能得到獲利。圖／截自pixabay
近年來國人平均壽命呈現上升，銀髮族對於「以房養老」貸款接受度也逐漸提高。前花蓮不動產學會理事長韋永程曾表示，銀行推出「以房養老」方案，住宅可轉為「養老金」，將房子貸款換成一筆金錢，用來支付養老所需費用，年息約1～3％。
目前市面上銀行推行的「以房養老」方案大致分為3種，「傳統型」主要依照銀行授信擔保品鑑估規定辦理，採「按月定額給付」的方式撥款，將房子反向抵押，取得每月固定的生活費；「循環型」也是「按月定額給付」，但沒有動用就不會計息，這比較適合退休後已有儲蓄可以供日常支出，但擔心未來可能有臨時的大筆支出者；「年金保險型」撥款方式採「一次給付」，結合信託及即期年金保險等選項。
然而，無論是哪一種「以房養老」方案，都有不得不注意的風險。首先，要注意房貸的利率波動，雖然目前是低利率環境，但利率水準一旦有變化，就會影響養老金的金額，隨著銀行的貸款資金累積得越高，每個月要扣除的利息也會更高，也就是養老金會越來越少。
另外，目前銀行規定，「以房養老」的年限最多只到95歲，如果單靠這方式的長輩活超過95歲，雖然銀行不會將房子收回，但可能面臨斷炊危機，在生命的最後幾年，不但沒有錢領，還得繳付利息。當老人逐月領取以房養老金直到離世，房子不是還給銀行，就是由子女繼承剩餘價值，但是如果繼承人想要保留房子，就得先償還長輩當初「以房養老」的借款金額。