文／賴淑惠
2020年12月7日，央行宣布調整不動產貸款針對性審慎措施，消息一出，房地產業界同聲一哭，哀鴻遍野，這個現象，讓我想起過去創投圈的流行語，「風口站對了，豬也可以飛起來！」而景氣不好的時候，站在風口上的豬，也一定是最先摔下來的，其中，建商唯恐好不容易春燕回歸的房市，從此一厥不振；而央行則強調，這次的政策僅規範高風險的貸款戶，也就是建商與投資客，絕不影響首購及換屋的實質需求貸款案件，這一波打房到底傷了誰？救了誰？再度引發熱烈討論！
■捲土重來！央行重手澆熄炒房熱錢 十年前的打房政策還有效嗎？
新一波的打房政策，包括新增全國公司法人購置住宅貸款限制，第一戶貸款最高貸款成數為6成；第二戶以上貸款，最高貸款成數為五成，且均無寬限期；而新增全國自然人第三戶以上最高貸款成數為六成，也無寬限期；新增借款人購買都市計畫劃定之住宅區及商業區土地貸款限制，最高貸款成數為6.5成，並保留其中一成等待工程興建後始得撥貸；另外，新增餘屋貸款限制，最高貸款成數也僅為五成！
誰是打房風口上的豬？首購族不能不知的背後危機…（示意圖／好房網News）
央行選在此時出手，其來有自，從數字來看，現況的確令人憂心，因為銀行消費者購置住宅貸款及建築貸款成長持續走高，10月銀行不動產貸款占總貸款比重為35.9％，接近歷史高點37.9％，更讓人憂心的是，部分案件出現了貸款成數偏高、貸款利率偏低，以及寬限期過長的異常現象，加上購地貸款部分借款人利用銀行資金，開始進行養地、囤房，餘屋貸款有授信條件過於寬鬆的狀況，這個房是百家爭鳴的味道，讓人回想起十年前的房市榮景下，整個市場瀰漫的濃濃泡沫化氣氛。
■疫情橫掃海外熱錢湧進 口袋夠深的投資客、建商無懼打房！
時間回到2008年，當時，全球金融風暴後，全球進入低利率、量化寬鬆時代，海外資金大量湧入台灣，產生台灣特定地區房價飆漲，根據「國泰房地產價格指數」，比較2010年第一季與第二季房價，短短時間就上漲17.1％，政府眼看苗頭不對，連番祭出打房政策，除了限制房貸槓桿成數，與調升最重要的基本面利率，還逐步推行奢侈稅、囤屋稅、實價登錄與房地產合一稅，影響所及，房貸利率走升，接著果然成功壓制下消費者購置住宅貸款、建商建築貸款高成長，與房屋移轉交易棟數量，讓房市從高度成長轉為溫和成長。
曾經建下奇功的打房政策還有效嗎？今昔的政策內容略有不同，房市的變化也有差異，恐怕不可同日而語！首先，自然人第3戶以上限貸6成，以預售屋為例，對口袋不深的投資客當然有影響，資金槓桿沒算好的購屋族不得不退出，但實際的投資市場上，還有更多手握大把資金的投資客，尤其，這一波把熱錢轉回來的，多是台商或資產階級，對他們來說，多出這兩成的自備款，根本不足為懼；至於一般的土建融貸款限縮至5成，加上餘屋貸款又只剩5成，看似足以讓中小建商的現金週轉率不足而退出市場，但大型建商卻未必受到影響，他們可能反而願意放入更多資金，讓市場出現大者恆大的狀況，最後，能賺到大錢的，還是這些資金雄厚的大建商！
■中小建商限縮土建融資恐難撐 預售屋首購族恐成爛尾樓受災戶
至於央行保證不會傷到的首購族與換屋族呢？當體質不良的中小型建商的金流週轉不靈，這些購屋自用的客層，有可能因而暴露在風險中！尤其是購買風險一向較高的預售屋，萬一遭到打房波及，背後這些資金不寬裕的中小型建商，前有央行打房限縮土建融資政策，後有營建成本大漲的危機，在這種腹背受敵的情況下，只靠單純預購契約保障的預售屋屋主，倘若碰上無良建商留下爛尾樓跑了，恐怕求助無門，辛辛苦苦攢的買屋頭期款，小心有去無回。
所以，現在買預售屋，萬一碰上體質不良的建商，危險度可能是最高的，建議近期有打算買房的首購族與換屋族，可以考慮改看新成屋與中古屋，尤其在政府連番打房的現況下，現在有不少滿手餘屋的建商，很快就會出現餘屋貸款限制的壓力，被迫不得不降價，此時搶進這類物件，反而有機會搶到便宜！