不是買了房子租出去就OK！包租公們不想跟你說的秘密

文／政大地政系教授林左裕撰

 

最近一、兩年房市趨熱，尤其是在新冠肺炎疫情爆發後，以美國為首推出「量化寬鬆無限」(Quantitative Easing, or QE, Infinity) 的貨幣政策期以救市，由於我國防疫下疫情較國際輕微且穩定，輔以美中貿易戰及香港新版國安法下國際與國人在海外的大批資金回台，這些資金除了進行直接投資外，也將土地、商辦及住宅納入其投資組合中，其中不乏有打算長期持有出租的包租公婆投資者，此時對於投資標的的購買價格與租金行情、以及該區域之供需情形或空置率等資訊，都應有詳細的認知及分析，本文提供投資分析過程中的應注意事項給讀者參考。

 

•包租公包租婆學習第一課：投資報酬率

 

首先，投資者須先了解標的物的購買價格及附近租金行情，俾利進行初步的投資報酬率分析。以「實價登錄比價王」為例，該網站提供了相當完整的標的在社區的價格與附近行情、租金投報率等資訊(如下表)，我們可看出台北晶麒投報率最高的是套房產品，約3%; 其次是二或三房，約2-5%-2.6%; 最低是四房品，約1.9%。就這些簡單的數據，投資者應如何進行分析呢?

 

 

首先當然是看總價與自己荷包的深淺，若資金充裕，則三者皆納入考量，否則即需選擇總價較低的標的，或向銀行融資後，以加權後的平均資金成本(weighted average cost of capital, WACC, 即自有資金與貸款的加權平均成本)再對可能的風險調整為必要報酬率(required rate of return), 再與投資標的的「淨收益率」(net rate of return)比較，即可進行是否投資的決策(林左裕，2018)。但我們在附圖上看到的是租金投報率是「毛收益」(gross income)，而從「毛收益」到「淨收益」間有一些難以避免的損失或費用等，就是包租公婆需要精打細算的。

 

•閒置率與欠租損失　

 

其中第一項是預期的「閒置率」(vacancy)及「欠租損失」(collection loss)，閒置率與該區域的供需情形及總體經濟有密切的關係，尤其是工作機會會對住房需求有十分顯著且正向的影響。若標的物閒置率高，則直接影響到投資者的實際收入(effective income)。當然房客是否可能欠租也是考量的重點，因此建議房東在房子出租前，也要了解一下房客的背景，如工作及所得的穩定性等，最好租約要再到法院公證，以確保雙方權益。

 

•營運費用

 

第二項是持有期間可能產生的「營運費用」(operating expenses)，如維修與清潔費用及重大重置費用(如電梯)的攤提，但從現金的觀點而言，建物的折舊(depreciation)非屬現金支出，故不列於此處之營運費用。這些費用也包含房東自行招租時的時間成本、或委託房仲出租的仲介費，因此在附表或連結中的內容中，看起來套房的投報率看起來最高，但因套房通常為單人居住，租賃者常因工作轉換而異動搬遷，致使閒置率及房東的處理成本均偏高; 而三房產品通常是家庭居住，搬遷異動率較低，閒置率及房東的處理成本亦較低。因此從淨收益率的觀點比較下，套房的淨投報率也不一定比三房高。

 

•收租收入的稅負成本

 

第三項則是出租收入的稅負成本。合法的房東應將房租收入納入綜合所得合併申報稅額，但很多投資者並未申報，且在租約中要求房客不得申報租金的綜所稅抵免。此情形呈現出目前的租金報酬率是稅前且高估的，也值得投資者及政府注意。

 

•未來的增值空間

 

最後就是標的物未來的增值空間了，除了房客是否在居住期間妥善維護、減少折舊外，房東們多期望未來房價可增值，此部分的分析則涉及未來經濟成長、區域建設及發展、工作機會與所得、以及政府貨幣政策的鬆緊程度等，這些因素涉及的不確定性較高且層面較廣，建議讀者參考以下參考資料及筆者於「好房網」所撰的各期文章，應會有更深入且全面的了解。