商辦「舊換新」潮流帶動 酒店式物管正夯

【網路地產王/綜合報導】2019年是商用不動產大豐收的一年，據統計，商用不動產市場在2019年前三季累積成交總額達1,157億元，已是2007年創調查以來同期新高，進一步依照購買需求區分，前三季以自用為主的交易金額達548億元、占比約47%；以投資為主的交易金額為210億元、占比約18%，顯示商用不動產主流時代已經來臨！

  國際環境推升台灣內部需求

近年來全球經濟波動幅度很大，中國經濟進入轉型期，市場避險情緒增溫，以南韓、日本、台灣為首的亞洲供應鏈，開始積極評估生產線自中國外移至東南亞與台灣等地，這也成為2018年至2019年台灣商用不動產市場榮景乍現的背景因素。

香港政治變化也是台灣商用產品增溫的一大推手，香港一開始受到美中貿易戰影響，讓金融業擴張放緩讓商辦需求下降，緊接著2019年6月又碰到反送中等示威行動持續進行擴大，種種不確定因素促使商辦租賃需求降溫，其中跨國公司、大型金融保險及中國企業在港暫停擴張，金融業受壓裁員，整體香港商辦投資市場，因整體投資信心下滑交易量萎縮，2019年更出現15年來首見無單一產權交易案例。

台灣商辦市場在過去20多年來，因為在台外商不斷外移、台灣資本市場持續被邊緣化，商辦市場長時間來都不被看好。2018年意外在中美貿易戰與中國實施肥咖條款，以及香港情勢驟變的影響下，開始帶動台商回流，並引發外資增加在台灣的商辦投資，從過去的醜小鴨搖身成為美麗天鵝，這樣的轉變，僅有少數房地產業者洞悉先機提早布局。

 「舊換新」是另一需求潮流

豐邑建設企劃副總經理謝基松表示，豐邑早在5年前便嗅到商辦商機，當初當然還沒有發生這些國際事件，所以並非從外部需求研判市場潛力；而是看到內部需求因為市場不振長期被忽略，過去20多年少有新的商辦大樓推出，舊辦公室的軟硬體、大廳、公設等等，一定會漸漸不符所需，會逐漸被時代新潮流所淘汰，所以才會及早因應，分別在台中及新竹規劃商辦產品，等候時機來臨。

謝基松表示，六都目前正興起一股商辦產品熱潮，不少建商看到商辦大樓平均空置率降到3%左右的新低，看好未來5年商辦市場，直接從豪宅市場轉身投入戰場。謝基松說，這是一個很有趣的變化，過去是把商業土地拿去蓋豪宅，而不是蓋商辦大樓；等了20多年，現在終於回歸商業用途，商辦大樓一吐悶氣。

商辦產品的「舊換新」潮流，在新竹地區也是正夯，新竹是全台灣的科技重鎮，對於商辦大樓的要求很高，尤其在舊換新的前提下，新大樓必須同時具備最新的軟硬體設施，才能滿足科技業的高標需求。

謝基松說，位在新竹市慈雲路上的「豐邑雲智匯」，辦公樓層各層樓高4米，19樓以下規劃41~96坪單層9戶，20樓以上為80~115坪單層6戶，每一戶辦公室均設有全熱交換器等，提供完善的軟硬體設備，給予進駐企業的員工、客戶、會議等最佳的商務空間；再加上一樓有銀行及大型運動旗艦店進駐，並獨樹一格導入豐邑機構近年深耕五星級喜來登飯店的酒店式物業管理服務，吸引許多企業自用與置產客目光。

  選擇商辦三支箭

一般來說，可能對投資商辦產品較為陌生，但是因為純辦的用戶單純，在條件選擇上反而可以標準化又明確。以下提供幾點建議，自用商辦及置產商辦皆宜的條件：

1. 交通：首重的條件是交通便利，又以地段為首要考量，比如鄰近工作地點(如鄰近科學園區)、擁有國道、快速道路，近高鐵站或捷運站等條件優先。
   
   
2. 投報率：篩選的首要標準是比定存高，選定的商辦產品投報率若高於定存即可列入考慮；進階標準設定為台北市市中心，台北市市中心五大行政區平均投報率約為2.5%左右，以此為標準，如果投報率高於2.5%，應該就是絕佳的標的了。根據好房網新竹市平均租金來看，住宅租金平均每坪590元，一般商辦租金平均760元，投資新竹商辦較住宅高出28.8%，CP值顯然優於住宅。
   
   
3. 建築規劃與管理：從外觀、建材到大樓維護等，因此大樓具備大器的門面為最佳，如樓下為銀行更為理想，而大樓的管理與設備維護也是最後的關鍵因素。

謝基松說，對比這三個要件，這就是新竹「豐邑雲智匯」廣受客戶青睞的主因，區位鄰近新竹科學園區，距國道新竹交流道、68號快速道路、竹北高鐵站均不遠；目前每坪租金約1,200元-1,400元，平均投報率約為3.5%，優於台北市中心的商辦；又擁有全台商辦市場上唯一導入五星級喜來登飯店的酒店式物業管理服務，坪數規劃從41坪至115坪，不少竹科周邊廠商及律師、會計師等事務所都設點在雲智匯提供竹科企業服務。

總統及立委大選後，台灣整體環境趨於穩定，從國際局勢及兩岸未來關係來看，商辦產品的需求量將大增；再加上中國大陸爆發疫情，預料將加速台商回流，經濟部年初初估台灣回流金額約近八千億元，目前看來應該會更多；投審會亦評估，以美國ALPHABET集團旗下，即Google為首的外資，在台投資也會擴大到8億美元以上。謝基松預估，台商及外資的回流，2020年將是大爆發的一年。

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