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社宅目標戶數達成率 高雄市第二名 專訪 高雄市租賃住宅服務公會理事長 林培生

網路地產王/ 2020.01.10 01:48
社宅目標戶數達成率  高雄市第二名 專訪  高雄市租賃住宅服務公會理事長  林培生

網路地產王/綜合報導】

以前沒有社會住宅時,社會大眾可能沒甚麼感覺;現在有了這項政策,政府積極推動,房客及房東會覺得,「有社會住宅還不錯!」,社會住宅從過去不受重視的角落,一下子被搬上主要舞台成為焦點,燈光打上來,大家才恍然覺悟,原來社會住宅這麼重要,高雄市租賃公會理事長林培生很有感的說。

  • 社宅需求房型應提升為2-3房

林理事長表示,執行社會住宅政策,是租賃住宅服務公會很重要的使命,全台主要都市如六都,根據現況都有一些計劃戶數,像高雄市社會住宅包租代管第二期的目標戶數為600戶,但是目前縣市版社會住宅跟公會版社會住宅二者的補助金額有落差,導致執行上進度不一。

不少人誤以為社會住宅中的弱勢族群,需求的房型應該都是一房或是套房類的,所以補助金額的認定上受限,致使這兩個版本的房租上限,相差了7,500元,差額幾乎都可以再租一間了。

他建議,政府編列的補助金額,其實應該要更有彈性,舉例來說,不少弱勢族群,都是老人帶著小孩,一老帶著1-2個小孩,或是兩老帶著2-3個小孩,套房或是一房對他們來說,根本不夠住。

又或者,一般的身障者,大多不是一個人獨居,因意外而造成身障者,都還是與原本的家庭成員同住,身障者需要更大的活動空間,1-2房也是不符需求的,基本上都要2房或3房才能符合基本使用,但是根據目前縣市版補助金額上限1.5萬所能承租的房型,大概都是1房或是2房,應該將補助金額上限提升到2.25萬,等於是居住補貼2-3房,對弱勢者才能真正有幫助。

除了房型之外,租屋區域也是一項因素,居住在市區或郊區的租金差異很大,尤其高雄市還涵蓋了原來的高雄縣地區,幅員廣大,城鄉之間的租金差很多,這些應該都要規畫一些彈性機制,才能落實補貼補助的美意。

  • 社宅達成率高雄市第二名

社會住宅是執政黨很重要的房地產政策,在內政部的高度支持下,各縣市理事長都很盡力在都拼績效、拼目標達成率。根據內政部統計資料,106年六都總計媒合近2千戶,達成率約20%;107年參與會員大增,總計媒合4,522戶,達成率提升到47%,成長速度頗為驚人。

林理事長說,以高雄市來看,總計包租代管戶數為229戶,達成率38%,雖然還有很大的成長空間,但達成率已經是六都之冠;代租代管總計52戶,達成率26%,僅次於台中市。新制入世,初期六都都在摸索階段,畢竟真正專職的租賃業者少之又少,依附在房仲體系下的租賃住宅服務,資源有限,短時間內也不易擴大,因此嚴格來說,初期能有這樣的績效,難能可貴。

整體來說,加總直接興辦加上媒合戶數的達成率,高雄市達成率高達66%算是第二名,僅次於台中市(達成率70%),在六都中表現算是亮眼了。

  • 營保金109上看5億

林理事長除了掌管高雄市的租賃住宅服務公會之外,還身兼租賃住宅全聯會營保金主委,對於109年會員成長十分看好。目前營保金設定每店15萬元,營保金總金額從初期不到6千萬,在108年已經成長到7千萬,109年更上看到1.5億,成倍數成長。

營保金的用途僅限於糾紛案件的賠償,賠償總金額在原繳交的保證金範圍內,全聯會可動用的部分僅為孳息,未來會員持續增加,營保金增加、孳息也同步增加,公會就能做更多事,造福會員。

林理事長說,每周都有新會員加入,是最開心的事,會原來自房地產業相關各領域,包括原本從事租賃的業者、房仲業者、中小型建商等等。

鼓勵業者入會、增加會員數,也是公會努力的目標,不過說穿了,公會要能健全成長,跟一般民眾有很大的關係,民眾要能認知合法業者的重要性,就能提升業者加入公會的意願。

在民眾端的行銷宣導,就需要地方政府跟中央政府聯手一起合作,目前地方公會網站跟內政部網站上,都有公布加入公會的優良業者名單,方便民眾查詢;不過也應該要更加積極去推廣,進一步主動行銷告知民眾,選擇合法業者的必要性等等,才會產生良性循環,讓更多業者加入租賃住宅服務公會。

  • 日本租賃住宅環境成熟

去年11月在租賃全聯會正理事長帶領下,六都理事長及相會員業者,前往東京與姊妹會締結合作與參訪,日本租賃業發展經過40年的發展,十分成熟,民族性又十分守法,因此包租代管在日本發展的障礙相對較低,推動起來比台灣容易一些。

但是在包租代管過程中,會遇到的問題頗為類似,不同的是,經過40年的發展,目前有些管理、維修及規劃的概念,是遠遠領先台灣的,十分值得借鏡。

像是科技住宅就發展得很快,高齡化社會是日本一大問題,再加上獨居,運用科技幫助老人在生活上更便利,是租賃業者的一大目標;管理上也是很成熟,例如管理軟體很普遍,諸如租約及租金管理,都已有方便的現成的軟體可用,只要加入會員即可,這也是目前台灣租賃業尚待開發的。

另外,居住安全也是一大重點,科技運用提升居住安全,尤其對高齡者,更是直接需求者,參訪中看到一些基本維生(血壓、心跳等)數據偵測融入在傢俱中,或是啟用臉部辨識系統做為門禁等等,日本住宅規畫十分細心與貼心,讓年長者居住更便利、更舒適。等於是說,前期規劃的概念,已經融入建築規劃設計中,讓後續的管理及維護都很方便,這點也是目前台灣所欠缺的,這些都是很好的學習內容。

林理事長最後表示,租賃業在台灣,今年不過是第二年,短短時間內就能有如此成效,是政府與民間共同努力的成果!今年預計還會推出標準租金區間,統計各縣市的租金值給業者及房東房客參考,簡化租金認定,相信未來兩年台灣租賃業會大起飛,大量吸取經驗快速成長,成為房地產業中很重要的一環。


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文章分類: 地產新聞, 綜合報導, 產業新聞, 市場趨勢, 生活房產

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