還沒開案就賣光？　學者揭熱銷真相

好房網News編輯唐主桂／綜合報導

預售制度是台灣相當特殊的銷售模式，在取得建築執照後，就可以開賣，不過其實還有另外一個模式，讓預售屋市場經常出現一開案就熱銷的假象，也讓銷售率和價格判斷上出現了問題。

景文科技大學財務金融系副教授章定煊在臉書寫到，許多案子都不理會「公寓大廈起造人或建築業者，非經領得建造執照，不得辦理銷售。」的規定，在案開跑前，就開始利用「購屋預約單」，以「早鳥價」開始進行銷售。

許多建商會在取得建照之前，就開始進行房屋銷售。示意圖／好房網資料庫照片

而建商會在開案時，以比早鳥價高的價格開案銷售，對自住客來說會覺得買便宜了，對投資客來說則可以產生很大的槓桿作用，有非常驚人的投資報酬率，這就是所謂的「潛銷」。

章定煊更提出「超潛銷」的概念，表示建商透過社群網站管道，發佈建案的資料，預告將要潛銷，然後蒐集有興趣客戶的資訊，也許配上比早鳥價更優惠的「超早鳥價」。第二種情形，是連規劃都沒有的情況下，以「預定買賣契約書」，也就是俗稱的白單進行銷售。

這種情形，章定煊認為會對於判斷行情產生很大的影響，第一個是影響銷售率及市況的判斷，許多案子開案熱銷的高銷售率是來自在漫長的潛銷期，甚至包括超潛銷期來達成的，再搭個開案前幾戶的優惠價，創造熱銷的假象一點都不難。

第二個則是價格判斷的問題，我們容易錯認相關的銷售數字達成是開案時的成交價格，事實上許多的簽約價都是在「早鳥價」「超早鳥價」完成的，整個市場行情會比我們判斷的稍低一些。