好房網News記者楊欽亮 /台北 報導
實價登錄上路六年多，不動產交易資訊變得更透明、更及時也更讓買賣方權益獲得保障，這是不能抹滅的事實，然而道高一尺，魔高一丈，炒短線的投機客與不良仲介業者們硬是想用精明的腦袋對抗公理正義，把實價登錄搞得一如消基會口中的「虛價登錄」，繼續將消費者玩弄於股掌之間。好房網向來與消費者權益站在同一陣線，我們願意提供破解實價迷陣應有的認知，也冀望實價登錄制度進化得更好，並且變得更完善。
從幾天前各電視台「房仲變造實價登錄」那則發燒新聞裡，我們發現房地產的潘朵拉盒子裡裝的還是有毒的餅乾，購屋消費者還是要小心為宜。在這場由台北市議員徐立信召開的記者會裡，一位化名為C小姐的女子出面揭發知名連鎖仲介品牌加盟店疑似提供造假的實價登錄資訊，配合假買方出價威逼等手段，令她在情急之下誤判行情與屋況，不僅多花了三百萬元簽約，而且還買到漏水問題尾大不掉的瑕疵物件。
台北市議員徐立信(右)開記者會踢爆不良仲介疑似提供造假的實價登錄資訊，詐騙消費者C小姐。 好房網News記者段佩宜 / 攝影
更讓她火冒三丈的是仲介經紀人當初讓她過目的實價登錄資訊居然從此消失，雖然還有雙方透過通訊軟體Line的對話可供查證，經紀人依舊可以「一皮天下無難事」。徐立信在幫C小姐主持正義時氣憤地對滿場媒體說了重話: 「這是非常惡質，非常泯滅天良的手法！」
事實上，2012年8月正式上路之後，眾多鑽漏洞的招式就一一被不良建商、不良仲介與炒房的投機客研發出來，不說別的，光是「實價登錄造假」的種種手段就夠讓你瞠目結舌了。
實價登錄造假得了嗎？當然，這也算是行業裡公開的祕密了，最通常的做法是弄一份坊間稱作「技術合約」的假合約，把成交價格墊高，再勾串不肖銀行內部人士，外鬼與內神攜手，輕而易舉就能從銀行多搬錢出來，然後迅速完成登錄。某些銀行就是會有行員與投機客、不良仲介聯手，組成共犯結構，二、三十年來始終有人被抓進牢房，卻也始終有新團夥接續犯罪。
此外，房價攤不攤算車位，也會對房價高低造成影響，讓消費者誤判。好房網TV直播節目「Sway說」主持人Sway指出: 「如果要讓房價變高，就故意把車位變小變便宜，如果要讓行情變低，就讓車位變大變貴。想給買方看，就說這是機械車位，把車位弄便宜，單價就變高了！」事實上，這是實價登錄上的「灰洞」，同樣一個社區，有人詳細登錄車位坪數與價格，有人登錄車位坪數卻不登錄車位價格，算出來的單價都不一樣。
可以架高單價的除了車位之後，還有裝潢。不良仲介通常會跟買賣方協調，跟賣方說買方資金不夠，用含裝潢的價格把行情作高，事後再開立銷售折讓單減價。在這個事件裡，不良仲介經紀人不但涉嫌變造實價登錄資訊，出示給消費者一個不存在的登錄價格，還說如果把全新裝潢家電買下，可以幫她多貸出一點資金運用。
但是上面提到的種種方法，都是游走法律邊緣的旁門走道。徐立信就說，實價登錄造假已經具備構成詐欺罪的要件。
Sway曾經分析過，傳遞實價登錄造假的資訊，通常來自於兩種手法。他說: 「第一種是篩選價格，只拿實價登錄網站中高價的物件給你看。」據了解，這些價格會附在物件的不動產說明書上，但最大的「貓膩」(見不得光的暗箱操作手法)是雖然不動產說明書依規定要附上行情，但是不代表要附上所有行情，這就讓不良仲介有了上下其手的空間，若是給買方看，就只挑價格高的，告訴你「附近房價都這麼高了，出價太低買不到。」若是給賣方看，就只挑價格低的，告訴你「這裡沒有人開價像你一樣高的啦！」
第二種是把內政部網站上的實價登錄行情印出來，直接用電腦塗改與重置。Sway說，用電腦做出假造資訊不是難事，「雖然比較麻煩，但還是可能發生。」
會鑽實價登錄漏洞的當然不會只有仲介業者，建商在銷售預售屋的時候，也把這些鑽漏洞的遊戲玩得不亦樂乎。好房網News撰稿名家之一的賴淑惠說，建商會挑幾戶裝潢屋，將之裝潢得美輪美奐，墊高售價，迅速完成實價登錄，或是利用交叉持股公司與人頭戶登錄幾戶高價戶，把價格定錨下來。這些業界不說的潛規則，會迫使一般購屋民眾成為俎上魚肉，任人宰割。
不論這個共犯結構如何五鬼搬運，Sway指出，消費者一定要會自己學會查詢實價，掌握行情。此外，他也提醒消費者一定要索取不動產現況說明書，一旦發生糾紛時，你也才能爭取自己的權益。
為防範實價登錄造假或登錄不實，內政部訂有逾期未申報登錄或申報不實之處理辦法。內政部地政司官員表示，申報登錄不實、逾期未申報或經通知屋主限期改正而未改正者，可以按次處以三到十五萬元罰鍰，直到其改正為止；如果是委託地政士及不動產經紀業申報的案件，可直接處地政士及不動產經紀業者三到十五萬元罰鍰，一直到改正為止。
以台北市來說，從2012年9月到2018年6月的申報不實案件，包含中古屋買賣、租賃與預售屋買賣合計有72件，總裁罰金額達243萬元。申報不實部分多屬申報成交價格不實，包括將價格誤申報為公契價格，或申報價格與契約書不符，以及用公告土地現值申報實價，或車位價格申報錯誤等。
面對組織嚴密、實務經驗豐富的投機客與不良仲介所佈下的迷陣，小蝦米一樣的購屋或售屋人該如何保障自身權益呢？現任消基會房屋委員會召集人張欣民說:「消費者一定要多查查幾筆實價登錄資訊，不要單方面聽信業者的說法！」德明財經科技大學客座教授莊孟翰則建議說: 「遇到不肖房仲欺騙的時候，可以向該房仲經紀人的公司檢舉，或直接向(行政院)消保處檢舉。買中古屋時，可以多查查各大房產業者的網站，掌握該物件的相關資訊與周邊房價。」
這世代騙子多、小人多，多提防，多警戒絕不會錯。常說法律是防君子不防小人的，除非你自己就是個經常買賣房子的高手，見招懂得拆招，否則還是可能遭投機客與不良仲介聯合坑殺，慎選房仲公司與房仲經紀人，才是連實價登錄都不保證沒有差池的時代裡唯一自保之道。