黃景揚/ 代書、地政士
動輒數百萬、數千萬的房屋買賣，無疑是我們生活中常見的交易類型，對多數人來說，一生或許就只買一次房，如果買到有問題的房（例如：漏水），我們可以因為有瑕疵，進而主張「解除契約返還買賣價金」嗎？
案例分享：
阿揚透過仲介公司，向小柔購買一間屋齡15年的公寓，成交買賣價金為1500萬元，阿揚依約交付第一期款150萬元後，某日心血來潮到房屋勘察，竟發現屋內牆壁有壁癌及滲水、漏水現象，便主張小柔於簽約時未如實告知，且於房屋現況說明書也沒有註明漏水情事，而向法院起訴，請求解約並返還已付價金150萬元。
經法院調查並委請專業技師進行鑑價後，判決認定本件房屋確實存有漏水瑕疵，且已發生長達數年之久，但考量其修繕所需費用僅約20多萬元，與本件買賣總價1500萬元之差距甚大，如准買受人解除契約，恐有失公平，法院因而認定阿揚不得解除買賣契約。
本文探討問題：
一、 買到漏水屋，買方得主張什麼權利？
二、 瑕疵擔保責任之請求權時效為何？
三、 賣方有無得不負瑕疵擔保責任之情形？
四、 「現況交屋」條款之效力為何？
一、 買到漏水屋，買方得主張什麼權利？
據內政部統計，房屋漏水問題高居不動產買賣糾紛之榜首，如遇到類似問題，首先應該探究買方在訂約時，是否即知悉該瑕疵存在，如屬既有的漏水情形通常會減少其價值，並減損其通常效用或契約預定效用，而構成標的物之「瑕疵」。
一、 買到漏水屋，買方得主張什麼權利？
按民法第359條及第360條規定及不同之瑕疵情形，買受人分別有「解除契約」、「請求減少價金」及「請求債務不履行之損害賠償」三種權利可以主張。
(一)解除契約
就「解約權」之行使，需依個案特別注意是否有顯失公平之情形。如本案判決即以「瑕疵修繕費用與買賣總價之金額差距過大」為由，認為解除買賣契約有失公平，實務見解也多數認為漏水並非重大瑕疵，縱然房屋買受人能舉證標的物有瑕疵，也不是當然就可以解除契約；反之，若漏水情形非常嚴重，造成木作裝潢或結構牆面因受潮而有大面積腐蝕、剝落等損壞情形，或經專業技師評估後認為無完全修復之可能，依照一般社會通念認為會嚴重影響居住品質，而要求解約，是否還會有顯失公平之處，也並非沒有得爭執的空間。
(二)減少價金
除了解約途徑，較直接也較常見的做法為「請求減少價金」，至於減少多少價金，可由買賣雙方自行議價，或透過不動產鑑價公司或估價師實際鑑定該有瑕疵的房屋與正常房屋間的差價作為主張減價的依據。
(三)請求債務不履行之損害賠償
此情形通常為出賣人在出賣時，有特別「保證品質」或「故意不告知物之瑕疵」，買受人得另依民法第360條規定，請求出賣人履行債務人責任。
二、 瑕疵擔保責任之「請求權時效」為何？
(一) 所謂瑕疵擔保責任，一般而言可分為「權利瑕疵擔保」及「物之瑕疵擔保責任」二者。就買賣房屋而言，出賣人應擔保物房屋交付買受人時，無滅失或減少價值之瑕疵，也無滅失或減少通常效用或契約預定效用之情形，但減少程度無關重要者，不得認為瑕疵。
(二) 按民法第356條及第365條規定，在交付房屋後，買受人如發現有瑕疵（例如:漏水）情況就應該要立即通知出賣人，並須在通知後6個月內行使解除權或請求權。但自交付房屋時起經過5年後才發現有瑕疵，縱使買受人有即時通知出賣人，也無法再行使解除權或請求權。
三、 賣方有沒有可以「不負瑕疵擔保責任」的情形？
依民法第355條規定，買受人在訂立買賣契約書時，如果知道該房屋有瑕疵（例如:漏水）或因為重大過失而不知道有瑕疵，或出賣人沒有保證絕無瑕疵的話，出賣人可以不負瑕疵擔保責任。但如果是出賣人故意隱瞞不告知買受人該瑕疵，則不在此限。
四、 現況交屋條款之效力為何？
實務上常見買賣契約書上記載「按現況交屋」之約定，惟是否因此就得以完全免除賣方之瑕疵擔保責任，需就買方在簽訂買賣契約書時是否知悉瑕疵存在，如果買方在簽訂契約當時不知有瑕疵存在，而在後來才發現有漏水或其他瑕疵存在，買方仍然可以依照民法第359條規定主張權利。
備註：
1.民法第355條：「買受人於契約成立時，知其物有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買受人因重大過失，而不知有前條第一項所稱之瑕疵者，出賣人如未保證其無瑕疵時，不負擔保之責。但故意不告知其瑕疵者，不在此限。」
2.民法第356條：「買受人應按物之性質，依通常程式從速檢查其所受領之物。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」
3.民法第360條：「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償；出賣人故意不告知物之瑕疵者亦同。」
4.第365條：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不行使或自物之交付時起經過5年而消滅。前項關於6個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」
圖片來源：unsplash
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