好房網News黃薏珊／綜合報導
東區名店倒店潮一波波來襲，最新苦主名單出列，知名攝影器材店「億華數位科技」與「西雅圖咖啡仁愛光復店」也步上熄燈一路了，店家難以倖免高租金環境，進而加速商圈沒落，《M觀點》為長期分析時事、趨勢與相關商業知識的YouTube頻道，日前針對東區空店現象提出3個名店歇業的主因。
1.房東不願調降租金
東區店面大撤退，老店永福樓已歇業。(東區資料照片／好房網News楊欽亮攝）
很多老店結束營業多會提到房東調高租金，因無法負擔才黯然搬家或歇業，對於店家來說，不斷調高的店面租金的確是讓他們難以成受營業成本，理論上，店面房租的市場應是供需的自由市場，當這邊開店很賺錢讓很多人想租的時候，房租提高是正常，反之，當市場開始萎縮、想租的人少則會降低租金去刺激需求，讓店家覺得划算，但東區很多房東寧可空著也不願意調降租金，因為比起沒有收到店面租金，他們更在意的是店面的價格。
房地產的價值可以用租金的報酬率回推，假設以2％的店面租金投資報酬率計算，當一個店面租金是一年100萬的時候，店面的價值可以到5000萬台幣，但如果房東調降租金到一年80萬的時，店面的估價立刻下殺到4000萬，對於房東來說，等於是資產價格瞬間虧損1000萬，為了收到一年80萬的租金卻讓手頭的資產貶值1000萬，他們最佳的選擇會是想辦法撐住租金行情，然後趁機尋找買主，在價格崩盤之前趕快脫手，以獲得最大利益，這樣的心態也造就房租不斷調高的現象，調到店家無法支撐的價位，市場的供需就失調了。
2.商圈轉移
台北信義區的百貨商圈已經把原本東區的逛街人潮都搶了過去，商圈具有群聚效應，當一個商圈越繁榮的時候，進駐的店家就會越多，同時也會讓去逛街的人潮更多，形成一個正向循環，目前除了東區、天母台北市的傳統商圈也正逐步被百貨商圈競爭取代，原本靠著人潮營業的商圈店家業績跟著下降，當業績下降租金不降的時候，店家也只能選擇收店了事。
3.消費習慣改變
電子商務帶來消費者習慣的改變，越來越多消費者開始用網路作為主要的購物管道，特別是年輕的原生網路族群，以主講人Miula自己40多歲的中年人而言，目前購物管道已經超過50％都是透過網路，他認為，比他年輕的族群使用網路購物的比例絕對會更高，當消費者很常在網路上消費時，去實體店面的需求就會降低，導致電家營業額下降，生意越來越難做。
值得一提的是，即便在百貨公司裡面，也可以發現餐廳占的比例越來越高，因為比起購物，美食的需求是更難被網路滿足的，他說，不然在網路上頂多只能買到牛排肉片而不是料理好的頂級肋眼牛排。
他表示，或許有人會說東區店面租不出去是因為政府沒有搞好經濟的關係，但實際上，從台灣的GDP來看，就算考慮進通膨因素，台灣的民間消費已經連續4、5年的數字都是成長的，所以並不是台灣人不消費，只是台灣人消費習慣改變了。
以上三個原因構成一個致命的三角結構，讓東區的空店面潮成為一個進行式，目前東區的房東似乎有點鬆動，開始後悔降租，但他認為已經錯過挽救東區的時間了，因為解決第一個原因，還有後面兩個因素，而這是一個很難逆轉的趨勢。