租屋處被法拍？簽約「這樣做」照樣可住好住滿

好房網News記者曾亭皓／綜合報導

租屋族在承租期間，房屋臨時遭到法拍並非個案，日前網路上掀起一波討論，質疑保障承租方的「買賣不破租賃契約」似乎不適用於法拍屋上，尤其不定期租約5年以下者，對此，律師解釋，適不適用需要經過三階段分析，若符合「買賣不破租賃契約」條件者，舉凡在租約期效內，新屋主也無權將原租客趕走。

可道律師事務所律師黃韋儒解釋，其實並沒有「買賣不破租賃契約」一定不適用法拍屋的說法，舉例來說，若法拍原因設定為「抵押」狀態，那首先需要了解的就是，該屋主執行順序是「先抵押在承租」還是「先承租後抵押」（民法866條）。

承租期效內租屋處意外遭法拍，租方需注意立契約方式。（圖／擷取自pixabay）

若是前者狀況，法院通常會因擔心影響物件價值，於法拍前先終止物件上的所有契約，也就是說，當新的屋主出現，原住戶將會因無任何有效契約保障，被迫搬離租屋處。

另外，若是屋主是在出租後再抵押者，又可分「口頭契約」與「書面契約」之分（民法422條），若於抵押前雙方僅行使「口頭」立約，那法院將會依「不定期租約」比照辦理，不適用於「買賣不破租賃契約」的任何權益，之後的持有人也有權隨時可以將租客趕走。

黃韋儒補充，除非雙方簽署「書面契約」，而且是有經過法院公證過後的狀態，那條件就完全符合「買賣不破租賃契約」，不論租約期效有無超過5年，就算新的屋主出現，在契約的有效期限內，屋主是無法將租可趕走的；不過，若契約並未經過法院公證，這時不論約定期限長短，甚至超過五年（民法425－1條），兩者仍都是不符合「買賣不破租賃契約」條件。

買賣不破租賃契約是不適用法拍物件？（表格／好房網News記者曾亭皓製）