中古屋危機升高　全台賣壓區請小心！

【好房網雜誌4月號】

推案潮與交屋潮雙重賣壓壟罩全台，即便買氣逐步回升，也碰上市場供給量大增，不論是新推案還是中古屋，要在眾多物件中脫穎而出，開價實在、議價好談成銷售不二法門。

撰文：林榮芳

農曆春節銷售買氣回籠，讓建商們士氣大振，重劃區或推案量大的區域，讓利策略不變，但也有建商嘗到甜頭，開始嘗試調高市場價格。不論建商價格策略調降或調升，在今年三二九檔期無疑對中古屋市場都是一大衝擊，原因在於，今年龐大的交屋潮造成供給量暴增，市場上有更多物件一拼高下，買新不買舊的風氣可能持續蔓延。

「震」出建築安全議題　中古屋危機再添一項

去年起，建案讓利破壞價格，新案開價接近中古屋，對中古屋市場造成不小衝擊；今年國內住宅面對高於往年的新成屋賣壓，新屋完工與屋齡五年內餘屋供給量大，雙北市合計超過4萬戶，市場上競爭者更多，中古屋在「價」與「量」上雙雙陷入危機。

可怕的是，年初花蓮地震，又帶起一波建築安全話題，如今中古屋的「質」也成了民眾的購屋疑慮，反倒挹注了新案的銷售。

房產專家范世華表示，花蓮地震帶起的建築安全議題，為市面上各式強調抗震、耐震的新建案大大加分，以前不喜歡買新建案可能是因為稅賦較重、使用坪效不高，不過現在多了建築結構安全的考量，新屋和中古市場價差又縮小，新建案可能略勝一籌。

今年除了讓交易更導向新屋市場外，為了加速老舊建物都更腳步，以及選舉即將開打，預估今年政府打房動作不會再有，建商力拼上半年推新案衝業績，放膽的大作文宣廣告，讓今年三二九檔期市場熱度超高，出來看房子的人也變多了，熱度回溫加快銷售速度，原本考量房市不佳而猶豫不前的潛在客戶，可能也都在此時出手了。

雖然看似有眾多不利中古屋銷售的市場因素存在，但這波買氣已被炒起，只要找出優勢，開價合理，中古屋仍有機會扳回一城。

重劃區積極推案　餘屋＋新屋賣壓難消

今年值得關注的是新成屋市場餘屋出清與新屋完工數的情況，永慶房產集團統計，今年台北市粗估屋齡五年內新屋餘屋加上2015年至2016年上半年完工新屋合計約12,000戶，新北市也有31,000戶，雙北市新屋供給就有約4萬戶，若每戶平均以1,500萬元計算，銷售總金額將達6千億元以上規模。

新北市去年就因淡水、新莊與板橋等區都有大批交屋潮帶動，包括淡水區的「台北灣—四季之旅」、「宏盛新世界」，新莊區的「超級城市」、「鴻邦世界花園」，以及板橋區的「浮洲合宜宅」等社區大樓，造成交易量大幅增加；今年重劃區又積極推案，光是鄰近市中心的重劃區就有板橋江翠北側重劃區、新店中央新村北側重劃區、土城暫緩發展區、新莊副都心與頭前重劃區等，房市賣壓消化不易，若再考量雙北房價偏高，跨區買房接受度普及，賣壓更是雪上加霜。

台中餘屋多集中在南屯、西屯、北屯。今年推案量更是驚人，多集中在南屯及北屯，較去年成長超過5倍，總案量達583億元。南屯區土地成本低，建商存量多；北屯區則受惠年底捷運綠線試營運利多，今年首購案量大爆發，去化需一段時間。

目前高雄新建待售餘屋約5,300戶，其中農十六、美術館周邊鼓山地區就有1,100戶待售新成屋，另外像是楠梓、左營等區，都有社區戶數逾470戶的造鎮大樓案釋出，待售餘屋再加上新推案登場，競爭激烈。鼓山區近年推案密集，包括興富發、皇苑等指標建商均有成屋銷售，整體約7成屬中大坪數換屋宅與豪宅，高總價帶來沉重賣壓，但也因鼓山房價基期較高，修正後的價格跌幅驚人成為誘因。

多殺多戰況湧現　中古屋開價應平實

去年全年建物買賣移轉棟數26.6萬棟，主要受到房價有感修正，激勵有自住需求的首購、換屋族群進場看屋、購屋，帶動房市交易動能回溫，但今年建商仍會持續交屋，市場供給量增，賣壓湧現，加上市場仍以自住買盤為主力，房價還是有小幅下修的壓力。

永慶房產集團業管部資深經理謝志傑提醒，餘屋過多的重劃區，降價出清的破盤價案例將會成為該區新成屋行情的參考指標，對周邊房市造成房價下修的壓力，屋主不可不慎。建議有售屋需求的屋主，多留意自身社區行情波動，及周邊房市行情變化，開價越接近市場行情越能縮短交易時程。

房市持續盤整階段，讓利也將會是今年首要銷售策略，市場上房屋供給越來越多，有意售屋的屋主應趁更大交屋潮來臨前及早降價出脫，以免陷入多殺多戰局而求售無門。

放寬議價空間　中古屋仍有競爭力

其實，無須羨慕新屋讓利開出紅盤，中古屋屋主只要願意放寬議價空間，同樣能刺激帶看量和加快成交速度，在市場上仍有競爭優勢。

王先生過年前鎖定一間位於中和的電梯大樓，不僅開價合理，還附家具，因猶豫加上即將過年而未立即出手，沒想到才一個禮拜就被買走，讓王先生感到後悔及扼腕。該物件如此搶手的原因在於，同一棟社區大樓的物件實價登錄為1,750萬元，最後成交落在1,580萬元。據了解，成交的買方勇於出價，而賣方也很乾脆一口答應，雙方即以非常快的速度拍板成交。

另一名投資客陳先生則是在桃園擁有好幾個物件待售，桃園餘屋賣壓不小，出售好一陣子，始終無消無息。該物件屋齡兩年，格局方正、屋況佳並且還有高樓景觀，同一棟低樓層物件實價登錄950萬元，原本陳先生相當惜售，好不容易出現買家，還是決定以850萬元趕快先脫手減輕壓力。

全國不動產企研室主任張瀞勻表示，現在中古屋只要比網路上價格低1至2成，都能提高成交機率，只要屋主願意降價，不過於堅守價格，即便在沒有太多機能的重劃區，仍會吸引年輕首購族群進場。