兩房小宅購屋術　首購族必看

撰文：肯尼　攝影：張聖奕

市場霸主易位！兩房取代三房，成為近期建商推案的新寵，就連中古屋市場也轉為小坪數宅的天下，想購買兩房小宅要注意哪些「眉角」？怎樣的格局才好呢？

阿文與阿珠是新婚剛滿一年的年輕夫妻，從交往開始共同打拚好幾年，兩人終於計畫在今年買房，依照手中的自備款估算，差不多足夠買下新北市的兩房產品，不過，他們發現市場上兩房的新建案跟中古屋還真多，實在不知從何找起，坪數與房型似乎不能當作唯一條件……

根據市調機構統計，2016年台北市新建案兩房戶數首度超越三房，達到1,135戶，同期三房推案僅1,087戶，龍頭地位史上第一次易主。到了2017年第一季，不僅北市兩房比重持續擴大，就連桃園市兩房供應量也超過三房，顯示兩房取代三房成為北台灣的主流房型。

有房產業者表示，北市與桃園兩房戶數比重稱冠的情況前所未見，與近年來換屋客縮手及投資置產客不買三房等大坪數產品有關，於是建商改推迎合首購需求的兩房小宅。

兩房小宅崛起　成北台灣推案主流

在此之前，歷年北台灣新成屋、預售屋的房型配比，三房總是市場上的最大宗，不管小家庭數量持續增加、房價居高不下，各縣市新建案三房比例依然最高，就連金融海嘯後市場轉淡期間也不例外。

房產業者認為，三房是最適合多數家庭居住的格局，房間數量剛好，起居空間較足夠，也可免去換屋麻煩；其次，金融海嘯後房價雖貴，但因當時房價持續看漲，造成有些自住客會苦撐買三房，置產客也不排斥三房，期待將來有大漲空間。

房地產市場中，北市的嗅覺與反應最敏銳，這股兩房推案風潮往外擴散，三房不再如以往搶手，桃園兩房占比也明顯上揚，2016年共推出3,815戶，占總供給量約3成，而今年截至第一季，兩房達到899戶，不僅超過三房的889戶，占第一季總供給量更驟升至41％。第一季新北市兩房新增戶數共1,084戶，占比從2016年約26％大增至約32％，兩房推案戶數雖不及三房，比重仍在持續增長。

專家分析，兩房取代三房成為推案主流，與換屋客、投資置產客縮手息息相關；當房價邁入下修階段，換屋族群原本就有房屋，較無購買急迫性，需求會下降，目前市場上多剩下自住客、首購族，只能挑選總價較低的兩房，部分投資置產客也偏好兩房，因為「買大賠大、買小賠小，賺租金剛剛好」，但當兩房供給量快速放大，後續應留意是否有過量的危機。

買２房>>５眉角

01　注意產品規畫

是純2房社區？或2至4房混雜社區？若為後者，2房分配的位置通常較差，採光和座向可能不如3、4房，甚至會有臨路噪音和落塵問題。

02　注意採光

市面上2房大部分只有單面採光，能讓2個房間、客廳、廚房都位在採光面將是首選格局，其次是至少一個房間、客廳、廚房在採光面。

03　利用促銷優惠

部分建商提供無息貸款、低自備款、低首付方案，買方能運用預售屋分期繳款的特性，減輕購屋壓力，特別適合年輕首購族。

04　注意單層戶數

單層戶數以不超過8戶為宜，否則管理相對困難，也要注意電梯數量和梯間大小，避免多戶共用一支電梯，出入須耗時等待。

05　避開假2房

避免購買1+1房或挑高夾層形式的「假2房」，前者可能因坪數過小，銀行貸款受限，後者須承擔違規使用被取締報拆的風險。

低總價中古屋受青睞　交易比重逐漸提升

中古屋亦呈現總價壓低、坪數縮減的市場趨勢，從六都的購屋坪數分布觀察，根據內政部實價登錄資料，台北市2016年的購屋坪數，20坪以下占比25％最高，21至30坪占比24％次之，合計為台北市近半的交易量，這類坪數主力也正是兩房房型。

太平洋房屋總經理蕭朝陽認為，小坪數產品會如此受到買方青睞，除了因為家庭結構改變、人口減少，不需要太大空間，最關鍵的還是價格，例如台北市住宅單價過高，買方只能選擇小宅來壓低總價。

蕭朝陽指出，41至50坪這種大三房、四房的產品已經式微，尤其在台北市只剩下9.9％占比，而本為自住客最愛的31到40坪三房產品，在台北市、新北市、高雄市的占比也被21到30坪的兩房超越，兩房取而代之成為交易新秀。購屋坪數的M型化現象，反映台灣的社會經濟結構，中產階級逐漸消失、富者越來越富有，若薪資持續停滯不成長，預估兩房比重還會逐漸上升。

房產達人施孝文表示，年輕族群在購屋市場中的角色日益吃重，但通常經濟能力不太寬裕，建商勢必會設法降低總價門檻，提升其購屋意願，以新北市為例，兩房總價600萬元的預售案，自備款僅120萬元，不足的部分建商甚至願意提供無息貸款，年輕首購族就能運用預售屋分期慢慢繳款的特性，減輕購屋壓力。

當心「假兩房」　適法性、銀貸都有問題

同樣是兩房產品，又可分為標準兩房、大兩房、小兩房，主要差異在於坪數，標準兩房可大至26至28坪，也有小至20坪左右的房型，坪數越大，當然越舒適寬闊，如購買的是公寓，扣除公設的實際使用坪數又高於大樓。此外對於賣方開價，若是包含車位買賣，買方出手議價前，記得先將車位價格拆算，還原原始單價後看看是否過高，或是車位價格是否太貴。

近年市面上也出現特殊產品，以1+1房或挑高夾層屋的形式，號稱兩房魚目混珠吸引買方。瑞普萊坊市場研究部提醒，挑高夾層屋存在適法性的問題，且銀行貸款限制較多；而1+1房其中一房通常是作為書房或兒童房，空間較為狹隘，使用性來說沒有標準兩房來得好。

施孝文指出，購買挑高夾層屋必須承擔違規使用被報拆的風險，建商或代銷在銷售時不會施作夾層，並會在契約內與買方清楚切割規避責任，這類產品單價往往較高，買方施作夾層還需額外裝修費用；至於1+1房的出現，是建商推案坪數縮小，兼顧壓低總價及產品功能性的考量。

看兩房物件格局　採光面最重要

哪種兩房格局最好呢？一般小家庭通常在五到七年後才會換屋，因此居住實用性最重要。施孝文建議，房屋面寬最好大一些，由於市面上兩房產品很難具有雙面採光的條件，大部分為單面採光，若能讓兩個房間、客廳、廚房都位在採光面，將是首選格局，而房屋形狀方正不狹長、有前後陽台、廁所有對外窗，條件更佳；其次是至少一個房間、客廳、廚房位在採光面，只留一個暗房。

全國不動產總經理石吉平說，兩房室內空間可能有廚房對到廁所的狀況，形成「對沖」的不良格局，在風水上易影響主人健康及運勢，應避免購買。

避開戶數過多社區　管理機能要注意

石吉平指出，在一定的基地規模上，建商縮減三房數量，增加兩房的房型規畫，意味著整體戶數一定會變多，這時建議買方應留意社區管理功能，最好由運作順利的管委會出面主導，聘請24小時專業保全公司，才能確實管控社區出入分子，維持鄰居素質。同時，若社區公設項目太多，買方應當心可能負擔太多虛坪。

單純兩房的社區，房型採取均質分配，但在市場上很少見，一般社區常見兩房、三房、四房並存的狀況。石吉平提醒，實務經驗來說，小宅通常會被分配在前棟，臨路的噪音及落塵問題較大，值得買方注意。

若為戶數很多的中大型社區，則要考量單層戶數、電梯數量、梯間大小；單層戶數在六到八戶以內尚屬合理範圍，至於電梯數量要避免多戶共用一個電梯的狀況，也要檢視梯間大小是否合乎使用。