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買賣房產「公證」後就沒問題嗎?想法果然天真!(地政士林瑞明專欄)

大成報/ 2017.02.18 00:00
(地政士林瑞明專欄)報載「司改國是會議」將正式推動「買賣不動產的契約,必須先找公證人公證」的法案,這項改革原因是「1.可以減少糾紛2.避免日後雙方爆官司3.也可減少相關訴訟的數量」,此舉無異增加購屋者的負擔,更增加不動產買賣的複雜度。

本人在地政士職務上執業超過二十年,雖然近年來隨著政府單位簡化許多流程,但是,政府稅捐的繁複已經造成買賣不動產的不方便,比如在「扁政府」執政時期援用舊制(含扁政府),買賣一件不動產的過戶過程,除了「契稅」、「增值稅」、「印花稅」、「房屋稅」、「地價稅」、「規費」外,二親等的買賣還要送國稅局查核「贈與稅」,隔年尚要申報「財產交易所得」;這些難道還不夠民眾心煩嗎?到了「馬政府」執政,增加了「實價登錄」對於買賣建物有「幾間房間」、「幾間廁所」、「幾個客廳」、「幾個飯廳」的數量都要鉅細靡遺的交代清楚,除了上述的過程一項都不能少外,還要申報「奢侈稅」或「房地合一稅」;另外,台北市政府對於新成屋的買賣更要提出「無違建證明」,這些都是民眾無法想像的複雜買賣房屋程序!

契稅條例早在88.07.15修正公布第二條條文,申報契稅不用先監證或公證,也就是廢除公證制度;現在,「司改國是會議」又要正式推動「買賣不動產的契約,必須先找公證人公證」的法案,試問?這項改革是「便民」還是「德政」實在有待觀察?法案推動後真能「1.可以減少糾紛2.避免日後雙方爆官司3.也可減少相關訴訟的數量」嗎?實在令人懷疑?

依據強制執行法第四條規定「強制執行,依左列執行名義為之…四、依公證法規定得為強制執行之公證書。…」就是讓不動產買賣的契約經過公證取得「強制執行的執行名義」,認為這樣就可減少訴訟,其實,倘若強制執行的內容超過正常賠償的範圍,當事人還是會提起訴訟,因此訴訟仍然無法避免!

舉個例子,如果男女訂婚時去「公證」,那麼有任一方悔婚時可以強制執行嗎?同樣的買賣不動產後悔了,難道有了「公證的買賣契約」搬出強制執行才能解決紛爭嗎?這點值得吾人深思。

現行民法條文第166-1條規定,「契約以負擔不動產物權之移轉、設定或變更之義務為標的者,應由公證人作成公證書。未依前項規定公證之契約,如當事人已合意為不動產物權之移轉、設定或變更而完成登記者,仍為有效。」顯見,現行的民法對不動產的買賣還是維持其「契約自由原則」,並沒有強制不動產契約必須公證。(撰文者為執業二十年地政士)

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