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荒腔走板的「房屋稅」!柯P 即將被課『豪宅稅』!?(地政士林瑞明專欄)

大成報/ 2016.11.15 00:00
(地政士林瑞明專欄)報載柯P的鄰居賣屋破億發財了!依照台北市的豪宅認定標準『若同一棟大樓內有人以新台幣8,000萬元以上價格出售』,這棟建物就可能被列為豪宅,但是屋主可能當時取的價格是在新台幣8,000萬元以下(據傳柯P取得價格約6000多萬),即使房價漲了也是被動的,屋主根本沒有獲得實質的利益,卻是因為鄰居的『售屋發財禍事』造成來年同棟屋主未售屋必須繳納高額的『豪宅稅』,這種『隔壁售屋搬家,政府調高房屋稅嚴懲現住戶』的現況!?符合社會公平正義嗎?

『房屋稅爭議』起始於2014年7月1日以後取得使用執照的房屋剛好趕上雙北、高雄、宜蘭四縣市調高房屋標準單價平均增加1.6倍,再加上區段新調高路段率,若是持有超過3戶以上,稅率還會從1.2%飆升至3.6%,兩者加乘的力道使得2014年7月以後取得使用執照的房屋稅一飛衝天,政府稅收也樂翻天!

『一般房屋稅』的計算公式是:房屋稅=房屋現值×稅率,房屋現值=核定單價×面積×(1-折舊年數×折舊率)×路段率,高級住宅核定單價=標準單價×(1+路段率±各加減項之加減率)±樓層高度之超高或偏低之加減價額。即使房屋稅的稅率規定在房屋現值的1.2%至3.6%之間,但是,政府在「核定單價」、「路段率」、「標準單價」等等項目以各種名目加乘、上下其手後,才有2014年7月1日起的新制房屋稅,讓民眾跌破眼鏡,尤其是配合老舊建物改建的「都更戶」房屋稅更是狂飆!以台北市『文林苑』的都更後新屋三十坪屋為例,房屋稅從原來舊公寓的新台幣2300元暴增至新台幣22000元,個案的房屋稅暴增近十倍!雖然,房仲業預估都更後『文林苑』房價從新台幣30萬飆到新台幣90萬,不過住戶如果沒賣屋也不能實現這個房屋漲價的利益,反而要面對政府持續每年『懲罰性的課徵房屋稅』,這叫民眾情何以堪?這也是目前台北市都市更新難以推動的重大原因之一!

除了『一般房屋稅』的痛苦外!政府也不放過『高價房屋(高級住宅)』就是俗稱的『豪宅』,因為打擊豪宅雖然不能有效彌補政府稅收不足,但是打擊豪宅卻可獲取政客所需的選票!台北市政府認為以往對於高價房屋的房屋評價方式及標準與一般房屋相同,造成高價房屋所負擔房屋稅,其實質稅率相較於一般房屋為低,形成租稅課徵不公平(其實同樣依稅率課稅,何來租稅課徵不公平?)。

2014年7月1日起為真實反映高價房屋應有的房屋評價及租稅負擔,以合理課徵房屋稅,台北市不動產評價委員會於100年1月常會決議,通過全國首創對高級住宅加價課徵房屋稅。而認定為「高級住宅認定標準」條件為1.房屋為鋼筋混凝土以上構造用途為住宅、2.經按戶認定房地總價在8,000萬元以上,且建物所有權登記總面積達80坪以上或每坪單價100萬元(不含車位價)以上者,得酌參獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全等特徵。3.前述價格,依市場行情定之;如查無市場行情者,得參考相同路段或臨近區域的高級住宅市場行情。除了這些認定外,再以「加價方式」也就是房屋構造標準單價按該高級住宅所處地點的『路段率加價』課徵房屋稅。

所以,『豪宅稅』的不斷加乘加稅,不但讓政客可以輕鬆吸收選票,也是可以讓買不起豪宅的普羅大眾高興一陣子的一件事!(撰文者為執業二十年地政士)

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