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地上權首度出現零成交

草根影響力新視野/ 2016.10.09 00:00
草根影響力新視野 圖/文:林旻柔

房市景氣低迷,但因最近地價鬆動,吸引部分建商重返土地市場獵地,帶動第三季土地交易大幅成長,較上季大增3倍,高達422億元;擺脫上半年單季百億元的低量景況,市場略見回溫。不過,反觀地上權土地市場,第三季交易量卻首度掛零,標售案全數摃龜,造成零成交的窘境;其主要原因在於公告地價大幅調高、及房屋稅攀升問題,持有成本持續高漲,讓投資人對於地上權市場望之卻步。

國內不動產業者近日公布第三季不動產市場的土地交易報告,上季土地市場交易量回溫,成交案件主要來自具親民房價潛力的土地,建商積極尋覓六都的潛力土地區域,價格的彈性是成交與否的關鍵。值得注意的是,第三季土地成交量爆量3倍,主要買盤為國內建商,預期建商對於房地產後市的恐慌已稍微緩解。

不過,地上權土地交易市場卻首度出現零成交的情況,分析其主要原因應是地價稅和房屋稅的問題,其中,尤以地租政策使得投資人遠離地上權,導致流標頻傳。值得一提的是,最近號稱高雄最大的地上權案又再度流標,引起各界譁然。南台灣史上面積最大且權利金逾77.8億元的龍華國小地上權標租案,因為權利金過高導致流標;雖然該案條件相當好,先前也有大型開發商與壽險業者表達高度興趣,但終因降價無力,仍以流標收場。

地上權土地交易冷清,主要關鍵在於地租與房屋稅的持有成本不斷提升,也可說受政府的政策影響深遠。過去,在建商看好房市時,標下地上權開發數個建案,如今卻爭議頻傳。除了購買物件的民眾覺得受騙,建商也因地租暴漲,成本與風險無估算,甚至連賣連賠,及不明朗的政策大喊吃不消。地上權開發案,其土地所有權至少需綁50年租約,且全部歸在建商名下,不得分割給承購的屋主,但這兩年公告地價全國平均大漲3成,其中,台北市漲幅更創下1994年來新高,過去房市榮景沒了,如今地租高漲,導致建商陷入愁雲慘霧。另一方面,過去號稱有低價、又有生活品質的地上權住宅,曾經受買不起台北房的小資族青睞,但許多民眾事後才知道,購買地上權物件地上權不僅貸款不易,更要面臨不斷調升的房屋稅壓力,此外,因房屋權益問題,與建商間的爭議糾紛更是頻傳。地上權案件交易複雜度高,相關權益與政府政策息息相關,提醒民眾購買前務必深思熟慮。

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