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房產重稅 四大後遺症逐漸浮現

網路地產王/ 2016.09.05 00:00

文.莊孟翰(顏瓊真整理)

Q:根據行政院主計總處的國情統計通報資料顯示,今(2016)年房屋稅的稅收,光是一至七月累計金額已逾七一四億元,創下歷史新高,短短五年之間房屋稅收就多了一百億元;在政府沾沾自喜稅收增加之際,可曾想過小市民的心理感受?

A:政府自2011年六月祭出奢侈稅打房之後,各種稅制改革措施盡出,短短六年間,大幅調高公告現值、公告地價,另實施囤房稅、調高路段率、大幅拉高房屋標準單價,台北市則再大幅調高豪宅稅等,政府稅收當然會增加。但政府在「稅收」逐年增加喜形於色之際,可曾想過重稅之下的四大後遺症?

後遺症一:交易量驟降殃及關聯產業

相較於房屋稅持續增加的壓力,反映房市交易熱度的土地增值稅與契稅則雙雙呈現低迷趨勢,就一件房屋或土地的買賣物件來說,賣方繳納土增稅,買方負擔契稅,而今年一至七月共申報31萬3000多件,較去年同期減少7萬8824件,使得今年前七月土增稅驟降至443億元,較去年同期減少23.1%,契稅58.5億元,也較去年同期減少了16.2%。

房市交易量大減,從1996年房屋買賣移轉最高峰的50.87萬件,驟減至去年的29.25萬件,今年恐怕也會再創新低,可能再降至22至23萬件,而土地的買賣熱潮也隨之急凍,此一現象雖可解讀為政府抑制飆漲房價的藥方奏效,但急速冷凍,甚至演變成一灘死水,對經濟發展絕非好事。

因為與房地產的相關產業也將大受影響,如房仲業、代銷業,營造業、鋼筋水泥業、裝潢業、建築師、設計師、搬家公司、傢俱業、燈飾、磁磚、衛浴及物業管理等等,必然隨著景氣驟降而逐漸呈現衰退趨勢。

後遺症二:都更停滯不利國際化

台北市自從提高房屋標準單價,並自2014年七月一日以後取得使用執照者開始適用,造成不少好地段的老屋,原本參與都更意願甚高,卻因都更後房屋稅大幅增加而紛紛撤回同意書,深恐一旦負荷不起,反而得變賣新屋繳稅,逼得自己不得不搬離原本熟悉的生活環境。

以我住家附近的延吉街老房子,住戶若想參與都更住新房子,則房屋稅將從原本五、六千元驟漲至二十至三十萬元,其因在於附近更新後每坪房價一百多萬,除非是坪數較小的自用住宅而非高級住宅,否則根本負擔不起房屋稅與地價稅,故不想搬離的屋主,就只好繼續住在老房子裡。

根據內政部所公布2016年第一季的稅籍資料,全台屋齡五十年以上老舊住宅高達54萬8718戶,而台北市住宅數量共計88萬5340戶,其中三十年以上老舊住宅54萬2328戶,占61.26%,四十年以上20萬3157戶,占22.95%,五十年以上3萬9988戶,占4.52%。

有這麼多的老舊建築待都更,但若是房屋稅的問題沒能合理解決,這些屋主都不願參與都更,一旦遭逢不可預測的地震災損,所付出的社會成本豈非因小失大。

後遺症三:1+路段率重複課稅

我國房屋稅並不是按房屋造價或市價核課,而是以房屋課稅現值乘以適用稅率計算,計算公式如下:房屋核定單價×面積×(1-折舊率×折舊年數)×街路等級調整率(路段率)×適用稅率=應納房屋稅

但台北市新建的高級住宅房屋稅課徵公式是:房屋核定單價×(1+路段率)×面積×(1-折舊率×折舊年數)×街路等級調整率(路段率)×適用稅率=應納房屋稅

其中新增加的(1+路段率),讓不少高總價的預售豪宅案,面臨新交屋時房屋稅暴增,導致買方不願交屋,甚至不惜興訟案例頻傳。

再者,根據台北市稅捐稽徵處所發布的「房屋街路等級調整率表」,西門町的漢中街及峨眉街的路段率為320%,但仁愛路與羅斯福路間的杭州南路路段率為150%,另青田街為170%,若以房價而論,青田街的單價遠高過西門町漢中街及峨眉街,但後者的路段率反高過前者,即便是因為後者為商業區,一樓店面的路段率也許320%算是合理,但二至五樓的樓層若調整率差距不大,可就有失公平性了。

後遺症四:轉嫁效應導致二次屋奴

就政府的角度,縱然房市加稅可以實現「居住正義」,但就民眾來說,卻是「全民加稅」。

而加稅之後,對一般民眾又有什麼影響呢?結論當然是把「成本」(持有成本及交易成本)都加到未來要賣的房價上,因此,除非有資金需求,不得不賤賣房子,否則,一定會以高於「當初買進的價格」委託銷售,故「賣價」一定會高於「買價」,如此一來,對一些想換屋的人,恐是「二次屋奴」的來臨。

一般而言,預算有限的購屋者大都會先買「小宅」,等經濟能力提升,且家庭成員增加後再換購較大坪數;但好不容易剛繳完小宅房貸,想換屋時,卻發現轉嫁效應而房價也跟著「上漲」,若沒能力承受,只能繼續住小宅,若非得換「大宅」才夠住,恐將淪為「二次屋奴」。

【詳細內容請參閱最新一期《理財周刊》第836期www.moneyweekly.com.tw。尊重智慧財產權如需轉載請註明出處來源。】【理財教育學苑www.moneyedu.org.tw】

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文章分類:雜誌專欄,理財周刊

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