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房屋稅是如何計算的?

網路地產王/ 2016.08.05 00:00

房屋稅的課稅主體是「房屋」,房屋稅的稅基是「房屋評定現值」,「房屋評定現值」是如何估算的呢

房屋評定現值會根據其使用執照記載構造、用途、總層數、面積…等項目,再參照縣市不動產評價委員會評定之各類標準數據,分別換算核計之現值;換句話說,參照的項目很多,跟一般印象中僅由折舊率換算完全不同。

房屋現值計算隱含地價因素

就稅捐處提供的資料來看,房屋現值的計算,房屋現值=核定單價(元)×面積(㎡)×(1-折舊率×折舊經歷年數)×地段調整率×分層分攤率。

先不論一些增減項,就一般房屋來看,房屋稅的計算,顯然不是只有”房屋”這個主體而已,還參雜許多主體以外的因素。

從上述公式來看,有幾項重要的關鍵,第一是面積,住宅面積愈大,所繳的房屋稅就會愈多;第二項則是折舊率,折舊率依建材而不同(如表二),特別的是,宜花東地區及新北市部分地區,折舊率計算會提高5%;第三則是最關鍵的地段調整率,該項調整率會依地價起伏而變動,像是台北市大直地區某一豪宅,今年地段調整率上調至150,也就是多出0.5倍。所以說,房屋現值計算中,也隱含著地價變動的因素,這才是房屋現值調升的最大殺手,所以才會造成房子愈住愈舊,但是房屋稅卻愈來愈高的現象,亦說明房屋稅絕對不是只用房屋主體為唯一的現值計算類別。

表二房屋構造別代號暨折舊率對照表

構造別

代號

折舊率

耐用年數

殘值率

鋼骨造

P

1%

60年

40%

鋼骨混凝土造

A

鋼骨鋼筋混凝土造

S

鋼筋混凝土造

B

1%

60年

40%

預鑄混凝土造

T

加強磚造

C

1.2%

*1.5%

**1.8%

52年

*45年

**45年

37.6%

*32.5%

**19%

鋼鐵規格90×90×6公厘以上

U

1.2%

*1.3%

**1.5%

52年

*50年

**50年

37.6%

*35%

**25%

鋼鐵規格未達90×90×6公厘

J

木石磚造

硓砧石造

G

1.4%

*1.7%

**2.0%

46年

*40年

**40年

35.6%

*32%

**20%

卵石混凝土造

H

1.3%

*1.6%

**1.7%

50年

*43年

**43年

35%

*31.2%

**26.9%

雜木以外

D

2%

*2.4%

**2.9%

***2.5%

35年

*30年

**30年

***32年

30%

*28%

**13%

***25%

雜木

E

2.5%

*3.0%

**3.6%

***3.0%

30年

*25年

**25年

***26年

25%

*25%

**10%

***22%

磚石造

F

1.4%

*1.7%

**2.0%

46年

*40年

**40年

35.6%

*32%

**20%

土竹造

竹造

L

8.0%

*11.5%

11年

*8年

12%

*8%

土磚混合造

K

3%

*7%

30年

*13年

10%

*9%

純土造

R

5%

*7%

18年

*13年

10%

*9%

冷氣機

M

7.15%

13年

7.05%

升降機

N

5.55%

17年

5.65%

充氣膜造

I

6%

15年

10%

地下油槽

O

3.75%

20年

25%

註:1.*代表僅適用於宜蘭、花蓮、台東、屏東之恆東地區(恆春鎮、琉球鄉、車城鄉、滿洲鄉、枋山鄉、獅子鄉、牡丹鄉)。

  2.**代表僅適用於澎湖縣。

  3.***代表僅適用於南投縣。

  4.新北市瑞芳、淡水等部分地區(瑞芳鎮、平溪鄉、雙溪鄉、貢寮鄉、金山鄉、萬里鄉、淡水鎮、三芝鄉、石門鄉、八里鄉)按照上列標準提高折舊率5%

資料匯整:網路地產王www.vrhouse.com.tw

另外核定單價也是一項重點,台北市在2014年大幅調整房屋結構標準單價,在7月1日之後取得使用執照的新房屋,房屋稅都比需以新標準計算,該項房屋標準價格,在房屋稅條例中規定應該是每三年調整一次,但是台北市政府已經30年沒有調整,所以一調整幅度就很大,最大極距差異1.6倍,今年新成屋房屋稅驟增。

文章分類:熱門話題,房產法規,稅務相關

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